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第一章、项目背景分析
第二章、理念系统策划
第三章、品质系统策划
第四章、营销系统策划
第五章、物业系统策划
第六章、品牌系统策划
附件目录
一、重庆特色房产项目现状分析
二、科艺项目的机会与挑战
三、竹景观与竹文化的独特魅力
四、创新的回报往往是最丰厚的
…………
第一章、项目背景分析
（略）
第二章、理念系统策划
项目策划中最重要、最关键、最具决定意义的就是理念策划，它是小区的方向和旗帜，是最需要花费智慧和心血的。
项目理念策划是一个系统，它的主要内容有小区的核心理念提炼、市场角色定位、产品特色定位、目标客户定位、经营目标定位、文化风采定位、建筑风格定位、名称创意、主题广告词与系列广告词创意等。
核心理念提炼
核心理念指理想、信念和观念的综合，是对科艺项目来说，核心理念是其存在的依据、发展的动力，也是其规划设计的指南。
核心理念，通常也被称为项目的总体定位、形象定位、概念定位。它既要结合现实，更要适度超前，具有激励人心、催人奋进的精神力量。
经过工作室专家和科艺有关人士会前会后的反复思考，我们为科艺项目所提炼出的核心理念如下：
优良品质，特色景观，田园诗意，性价动人。
【注释：
优良品质——
这是小区的硬件基础要求，是小区特色景观、田园诗意、性价动人的保障，离开了这一条，小区的成功就无从谈起，怎样有特色也是徒劳无益的。
特色景观——
这是小区个性化、差异化最突出的表现，是小区硬件的增值与升华，是小区优良品质的锦上添花、画龙点睛，离开了这一条，小区终究只能成为一个混在大量楼盘中的、没人特别关注的一个普通小区，成功——特别是获得大的综合性的成功是极为困难的，几乎不可能的。
田园诗意——
这是小区景观园艺设计的灵魂，它需要小区的特色景观不只是一些植物的引进，更需要同时注入与植物相关的历史文化，并通过精美艺术形式表现出这些文化来，使田园诗意可知可感可触可摸。离开了这一条，特色景观的魅力就会大大下降，成为一些孤零零冷冰冰的东西。
性价动人——
只要前三条做到了，这样的小区就会成为重庆新兴小区中的最富魅力的、最具消费诱惑力、最具市场竞争力的小区之一，而科艺又以较低的价格将其推向市场，它的高性价比将令购房者感到意外和惊喜，为科艺带来公司带来首战的成功——利润、名声、品牌上的同时成功。】
市场角色定位
成为重庆房市最具创新特色的项目。
【注释：
这是一个符合科艺公司房地产开发现状又略为超前的市场角色目标，也是一个经过科艺公司努力能够做到的市场角色，
这一角色要求科艺公司在打造项目特色上下足功夫，下够功夫，必要时敢于为此多花一些心血，付出一些代价（特别是在景观、文化特色的打造上）。
具体说来，就是打造特色房产项目时，如果这一特色没人做过，那就首创第一；如果已经有人涉足了，那就一定要比它做得更深入、更彻底、更到位。
（这一定位一般不作对外宣传，但科艺人自己心中要有数，要朝这个方向全力以赴。）】
产品特色定位
以竹景观为核、竹文化为魂的舒适型住宅小区。
【注释：
科艺小区园艺中的核心部分必须围绕竹景观来做文章，必须突出竹之茂、竹之秀、竹之美、竹之雅，否则特色就没有了，最终只能落为一个平庸的小区。
杰出的小区园艺如杰出的人物一样，不仅有其外表，更有其灵魂，科艺小区园艺也是有灵魂的，这灵魂便是竹文化——经过精心选择的、精华荟萃的、令人神往的竹文化。
不过，竹景观、竹文化的包装都只是手段，不是目的，让小区的居民居住得更舒适才是目的，这一点在进行具体的景观园艺设计时必须切记。
需要提醒的是，小区具体的园艺设计布局，不应该也不可能全由竹景观、竹文化来构成，那样就会走向另一个极端了，最终是不妥的。】
目标客户定位
乐见竹景观、欣赏竹文化的主城区人与渝北区人。
【注释：
年龄：３０多岁——５０多岁的人为主（主要是率领整个家庭搬迁的户主）。
区域：以渝中区、江北区为主的主城区居民（特别是拆迁户）为主，兼及其他各区居民。
阶层：收入为低等偏上、中等偏下及部分中等的社会各阶层人士（只要综合开发运作得好，也不排除部分中等偏上收入者来购买的可能性）。
预测：总的说来，喜爱欣赏竹文化特色景观、乐于在搂郊田园诗意环境中居家的主城区人与渝北区人数量是相当大的，是有足够的市场购买力的。
经营目标定位
以收获利润为主，同时收获名声和形象。
【注释：
获得理想的利润是首要的，是企业的本能，这一点可以通过核心理念的实现而成为现实。
但是，为了科艺早日成为重庆房市的著名品牌，为了科艺长远战略目标的实现，有必要在营销与物管中，牺牲一小部分利益，以求获取公众的良好印象，为品牌的创立打下坚实的基础。
必须要看到的是，名声和形象也是现代企业利益的重要组成部分，是企业最有价值的无形资产，是企业争夺的重要对象之一。】
文化风采定位
以竹文化为手段、以舒适性为目标的现代居家文化。
【注释：
以竹文化为特色，首先是因为竹文化本身具有强大的中华传统文化魅力。其次是因为竹文化已经成为科艺项目的景观灵魂，已经成为科艺项目个性化、差异化的典型特征。
但竹文化只是表现形式而不是目的，实现居家的舒适性才是目的，所以，在竹文化的表现形式中，有利于居家舒适的部分要大胆采用，不利于居家舒适目的就要忍痛割爱，最终形成一种令居者快乐舒适的现代居家文化。】
设计风格定位
幽雅宁静，舒适康健，错落有致，外中内西。
【注释：
幽雅宁静——
丰富竹景自然带来的就是幽雅宁静（竹林有天然的隔音减音功能），这就要求在建筑规划、景观园艺的设计上充分利用竹景，尽量减少小区门外公路的噪音影响，保证小区内部最大程度上的安静。
舒适康健——
幽雅宁静与舒适康健是紧密相联的，对饱受噪音污染、光污染、大气污染的现代城市人来说尤其如此，但在设计上，舒适康乐要求的小区引入必要的运动、保健、娱乐设施也是不可怨视的。
错落有致——
通过错落有致、层次分明的的建筑物总规设计，小区地形的坡度将得到充分的富有美感的展现，变不利为有利，化腐朽为神奇。
外中内西——
竹文化是中国传统文化中很有影响力的一种文化，只有中式建筑才能与之匹配，但中式建筑的内部往往又不如西式建筑的人性化、舒适化，所以，外中内西就成了最好的选择。】
广告词创意
核心形象广告词：
宁可食无肉，不可居无竹。
————科艺·竹韵新城
【注释：
一、这句话已成千古名言，稍具中国历史文化常识的人们都熟知它，接受起来毫无抗力，具有一种天然的亲切感。
二、这句话出自中国屈指可数的文学大师苏东坡的口中，影响力、号召力和诱惑力非同一般，是某些自己编造出来的自吹自擂型的广告语无法比之万一的。
三、这句话反映了中国人自古以来的居家理想的一个极为重要的特征：伴竹而居，听竹而眠，赏竹而茗，在返古怀旧成风的当代，这一特征就更有价值了。
四、这句话适于书法大师重新创作，也适于绘画大师依此意境再度作画，对于小区文化风采的营造，无疑是有莫大好处的。
五、这句广告词主要用在大的、重要的广告版面上，是用来塑造项目核心形象的，它与“科艺·竹韵新城”是经常联在一起运用的。】
系列广告词创意：
竹韵天然，新城人醉。
泪别百年老家，喜迁竹韵新城。
遥望新居何处在，竹韵新城雅风来。
安卧竹涛里，静候美梦来。
赏竹而茗，听竹而卧，伴竹而居，其乐融融。
日出有清阴，月照有清影，风来有清声,雨来有清韵。
竹影婆娑清风来，流香四季洗心情。
只提供舒适，不提供遗憾。
竹韵新城——田园之居，诗意之居。
一样的价格，不一样的竹香。
…………
第三章、品质系统策划
品质系统策划也可称为项目特色策划，这一部分也是十分重要的，因为它是小区理念策划的具体化、形象化。它不能背离小区的理念系统策划而另行其事，只能是增强小区理念系统策划的魅力。
通过这一部分的策划，小区风貌的个性化、差异化、独特化将彰显出来，形成自己的鲜明特色，以日后的市场营销创造良好的外部条件。
这一部分的主要内容有户型、外立面、区内景观、大门景观、配套服务、会所、色彩、材料等方面的设计新构想、新思路。特别需要指出的是，我们所提出的东西是指导性、建议性的，是提供给建筑规划设计、景观园艺设计人员参考的。
下面是具体的一些内容。
户型
据资料介绍，目前住宅户型设计上常见的缺点是：功能分区混乱，厅房实用不高，采光通风效果不好等。
所以，在户型设计上应该讲究严格的功能分区，主要包括：
公私分区：公共活动空间（厅、厨等）和个人活动空间（卧室等）分开，不交叉。
干湿分区：需保持干燥的空间（厅、卧等）和常常被水浸润的空间（厨、卫、浴等）分开，不混杂。
动静分区：动区（客、饭厅等）和静区（卧房）隔离，不干扰。
主次分区：主人房、儿童房、父母房、客房以及其它辅助房在空间位置上各就各位，不越位。
为了居住的舒适，还必须注意到：
好的户型不一定要大，但一定要功能齐全。因为真实的美存在于简单合乎功能的结构中。进门处最好有一个玄关，若没有玄关，屋里的一切都将一览无余；客厅重要的不是朝向而是要够宽大，厅的宽度最好达4米以上。
考虑到主城区拆迁户的经济实力、家庭结构等原因，建议主力户型规格在二室一厅至三室二厅之间，面积在８０平米至１３０平米之间。
我们建议户型设计的原则为：实用性、方便性、舒适性并重。
外立面
由于小区以竹景观为园艺中心，小区整体的绿色形象十分鲜明，所以，建议住宅楼的外立面以浅色调为好，以免夺了主色。
同时，在外墙材料的使用上也应朴实无华一些，与小区的档次相一致。
总之，外立面应该凹凸有致，层次分明，线条简洁，色彩和谐，有更多的采光面，有富于美感和特色的空调外机位。
区内景观
区内景观是小区魅力集中展示的地方，是需要景观园艺设计公司最下功夫的地方，这一块做好了，小区将锦上添花，引人如胜。
需要指出的是，无论哪家景观园艺设计公司，都必须围绕小区的核心理念、特色定位、品质策划等来作景观设计，绝不能抛开它们而另搞一套，否则小区策划将前功尽弃。
景观园艺公司要做的，只能是深入理解小区的核心理念、特色定位、品质策划，加上他们设计师的大脑再创意、再发挥，使小区的园艺景观比策划中所建议的做得更好，——这才是唯一的成功之道。
具体的区内景观建议如下。
一、东坡亭
这是既是为了纪念中国历史上酷爱竹子的大文豪苏东坡，又是小区整体文化品味得以提升一个显著标志，更是小区竹文化建设中的神来之笔。
这一竹亭（主要以竹为建筑材料），与竹韵会所相互辉映，两者占地不多，花费不大，却将小区竹文化的魅力发挥到了极致，十分难得。
竹亭内摆放有苏东坡的书法、绘画、文章精品，那全是些千古不朽的精品，如“赤壁赋”、“赤壁怀古”……
二、四小景园
建议小区分为四个似隔非隔、有机相联的组团，每一组团取一个名字，以名字为缘由造一个相应的核心小景园。
名字建议为：竹梅园、竹兰园、竹菊园、竹石园。
每一景园的面积大小视情而定，但不能太小，太小了就没有景观气势了。
每一具体的景园中，竹景与其他景的比例应该相差不多甚至少一点也行，起到互相烘托、相映生辉的作用。如果在每一个具体的景园中竹景也占主导地位的话，那小区的竹景加起来就太多了，就不叫“竹韵”了，这一点在景观设计中一定要把握住。
三、竹简艺术墙
在小区的入口处或相应位置设一面仿古色彩的竹简艺术墙，上书“竹韵新城赋”，文字由专家创作，书法家书写并刻在上面，使小区的历史仿佛推到了几百年前，仿佛是一个历史人文悠久的小区。
四、高压线下的高竹
为了抵消高压线的影响，可在高压线下栽植一批长得极高的大竹（十几米二十几米的最好），让人仰视竹的高度，让高压线好象是从密密的竹叶中穿过，仿佛是一件古典与现代相融的艺术品……
楠竹是首选的品种，小区本来也要栽一批楠竹以作镇园之宝。
（这要专门下一点功夫，为了让竹叶接近于高压线，必要时高压线上垒土成坡都可以考虑。）
五、湖边翠竹林
下面的湖泊在一定的年代内是不会消失的（科艺本身还可以向区政府提建议，对湖泊重新认识，并与生态公园联系起来思考，专门投资打造），可以做文章，但花费不能太大。在湖边迅速栽一大批翠竹是最佳方案之一。
水边竹生长极快，长起来的效果最好。现在就栽下去，对售偻中描绘竹湖之景也是非常有利的，促销功能是很强的，因为周边楼盘是没有这个优势的。
多花一点钱，在湖对面的山坡上也栽它一大片幼竹（顺势作一次公关活动策划），几年就长起来了，它对小区视觉的美化功能是难以估量的，它也是小区独有的一道绿色风景线，其他小区只能望竹兴叹。
六、竹景围墙
小区边缘的围墙可以考虑营造厚密坚实的竹墙（为了安全，可与铁艺或石艺相组合），既不占地方，又大大增加了竹景的面积，一举两得（这在小区中也是一个创举）。
（因为有红外线、保安巡逻等设施，围墙的实际防盗功能本来就已经是象征性的了。）
七、通往湖边的竹桥
总的说来，竹材是不贵的，那么，用竹材架一座通往湖边的竹桥在成本上是可行的，在收益上则是非常大的。
首先，它独一无二，宝圣湖边也好，九龙湖边也好，目前似乎还没这类桥的影子。
其次，它路过的地方是绿草苍苍，新竹吐翠，原野风味醉人，到达湖边，更是一派天然湖泊之景，是目前那些已被过度开发的湖滨绝对无法相比的。
第三，抵达湖边，湖边则设一点竹棚，可休闲，可品茗，可垂钓……安享天然之乐，慨叹人生无悔。
八、竹韵十足
为了达到这一点，小区中竹的品种一定要更多，更丰富（力争竹景观中有长得最高的竹、最粗壮的竹、最稀有的竹、最名贵的竹），才能名副其实，个别品种量少一点不要紧， 关键是要有一点（至少有几十种竹，至少要成为重庆小区竹种第一丰富之地）。
另外，小区内随处可见的休闲的竹椅、竹凳、竹桌、竹栏……竹盆景、竹步道……也是竹韵的重要组成部分。它们反正都是需要的，也不用增加新的投资，只是在设计上注意一下就行了。
大门景观
考虑到整个地形的向下倾斜，大门景观应以体现“竹之秀美、城之新颖”为设计原则，竹景也好，门柱也好，不要过于高大，过于高大了对人们走进小区的第一感觉不是很好。
建议选择一批树叶繁盛但比较低矮的秀竹植于大门两侧，让行人直接感受到竹意的亲切、竹风的清纯；大门的设计则应更多的具有现代感，让人们感受到这里并非蛮荒之地，而有着那一种似曾相识的、倍感新鲜的都市风情，这就成功了。
环境与配套
社区环境与配套服务设施，都要以人为本，以舒适性为目标，充分体现开发商（物业服务公司）对业主们的体贴与关爱。
以下是一些具体的建议：
每一幢楼取一个与竹有关的美好动听的名字，如“乐竹居”、“听竹居”、“竹香居”“幽竹居”……以求个性鲜明，韵味十足。
绿地要具有可达性，使人充分融入自然之中。并且自然景观与巧夺天工的人工景观互相呼应，体贴照顾男女老幼的休闲与健身，增加邻里之间的交流机会。
应该注意区间建筑密度的科学合理，充分保障采光和日照。
应该注重空间（屋顶与阳台）绿化，据专家论证，向建筑取绿化空间，可以使城市绿化覆盖程度增加28％至57％，同时又能软化建筑生硬的天际轮廊线。
在优化配置空间资源上，要突出共享空间。共享空间要有大有小，大小结合。大的共享空间要围绕小区中心来组织。小的共享空间要围绕组团公共绿地来组织。要把共享空间组织好，提高居住环境的品位和美感。
小区基本的配套包括游泳池、供水、供电、保安、污水处理系统等均应该达到较高的质量，绝不能有意无意降低标准。
特色会所
会所的名称叫“竹韵会所”，这个会所将成为竹文化集中表现的地方，令观者非常动心、居者格外喜爱的地方。
以下是一些具体的建议：
一、苏东坡名言
一入大厅，大文豪苏东坡的名言赫然入目：
宁可食无肉，不可居无竹。无肉使人瘦，无竹使人俗。人瘦尚可肥，土俗不可医。
由当代书法名家手书，大气磅礴，高悬正堂，令人仰视，发人深省，撼人心魄，令人深思。
二、竹器为主
竹椅、竹桌、竹地板、竹墙……总之，会所中的器具（特别是茶室中的器具）尽可能的以竹为主，造成一种与众不同的效果，也会成为小区区业主招待客人的一个得意之地。
三、竹艺展示
宽阔的墙上挂有历代文人咏竹、颂竹的诗词绘画（多为当代名家所书所画，价值只会逐年增高的）……
某一面墙可以设计成竹编、竹艺精品展示墙……
四、盆栽竹展
极为宽大的会所阳台或露天屋顶上摆放有造型各异的盆栽竹，它们也是非常好看的，百看不厌的……
色彩
总体上来说，小区的色彩应该是青绿如翠的，也是赏心悦目的。
四季翠竹如画，再加上冬有梅花，夏有菊花，春有兰花……应该是十分美丽迷人的。
小区的色彩分配也应该错落有致，处处悦人。
材料
由于小区核心理念所规定有“田园诗意”这一条，所以，尽可能的多用一些天然材料是正确的。
天然材料首先考虑的是竹材的运用，其次是石材、木材、藤材的运用。
小区下行步梯可考虑用青石作阶，圆竹作栏。
小区中的休闲椅也主要考虑用竹、木、藤来制作。
第四章、营销系统策划
对科艺项目来说，营销从表面上来看还是比较远的事情，但从大的方面、根本的方面是可以作一些准备了。
所谓的准备，主要是为小区未来的营销定下大的战略与策略，使之与小区的理念、产品特色相一致，使开发者在早期开发时就已经看到了未来营销成功的曙光。
主要的内容有小区核心卖点、小区核心概念、小区广告传播方式、公关活动方式、新闻运作方式、促销活动方式、价格策略等方面的新创意、新思路。
由于时间关系和阶段太早的关系，这里也只能提出一些粗线条、轮廓式的东西。
以下是一些具体的内容。
（注：
营销活动是一个复杂多变而较长的过程，在具体实施的过程中，这里策划的某些内容将视情而作一些增删调整，是完全正常的，可以理解的。）
核心卖点
所有的小区都有自己的舒适性，但以竹景观、竹文化为特色的“竹韵新城”具有更多的自然气息、更美的田园诗意、更深的历史文化内涵，因而也就具有更强的人居舒适性，这种舒适性是独有的或稀有的，是无可替代的。
核心卖点的具体体现最重要的是体现在主题广告词上，一句流传千古的“宁可食无肉，不可居无竹”，其心灵冲击力、消费诱惑力是极为巨大的。
核心概念
通过对竹之优点多方面——科学的艺术的、理性的感性的、实用的浪漫的、历史的现实的——多方面宣传，让人们觉得，以竹为邻、伴竹而居、听竹而卧……才是人生的一大乐事，居家的经典环境。
这一概念的经典性描述是：伴竹而居属于最舒适的人居环境。
这一概念之宣传绝非胡夸之宣传，是有大量的事实为依据的，重庆许多小区景观引进的竹子越来越多，包括间接命名的天娇年华的“梅、兰、竹、菊”景观、直接命名的“东方紫竹园”（虽然名字太实了一些）的出现，都是一些有力的证明。
这一核心概念的具体体现，可以通过一系列精心组织的文学性与科学性相结合的新闻软文来完成，主要文章由重庆本土杰出的文化名人来写作，在某一有名的重庆报纸上系列发表。
但也可通过大众有奖征文来完成。
（具体方式的选择和文章的组织，要在下一步的具体策划中才能完成。）
广告传播方式
对房地产商来说，广告传播仍然占有主导地位，我们要反对的，只是那些平庸无奇、抄袭模仿、毫无新意的广告传播方式。
以下是一些具体的内容。
一、重磅推出十个字
由于苏东坡的巨大影响，“宁可食无肉，不可居无竹”这句话反对的人不多，但真正要发掘出这句千古名言的意蕴，还是要下一番大功夫的。
首先搞一个大动作，在北京请一位或几位中国最著名或最有特色的书法家，高价向他们购买这十个字（实际价格低一些），然后在进入渝北的显眼处或重庆最重要的路口，原样展示这十个字（大型户外广告喷绘），让人们欣赏。其真迹收藏入“竹韵会所”（这是不会亏的，以后会赚的）。
二、用最美的竹景作广告背景
有关的竹景的摄影照片很多，选择最美的一幅或几幅，作为报纸广告的画面背景，再在背景上视情而打核心形象广告语或系列广告语，打其他的促销推广内容，给读者的第一印象是很舒服的，是很有市场吸引力的。
选择最美的竹景拍电视广告片（１５——３０秒）也是富有魅力的。
（其他还有一些相关的广告内容，将在具体的营销运作时视情而创意发挥。）
三、功能特色宣传的重点
在对小区的建筑、户型、地理、社区配套、物业服务等优势作足够的广告宣传的同时，对小区稀有的功能特色也要作有力的广告宣传，让苏东坡的那句话有血有肉，名实相符。
功能特色的宣传重点是：赏竹而茗，听竹而卧，伴竹而居，其乐融融。……日出有清阴，月照有清影，风来有清声,雨来有清韵。……
公关活动方式
为了达到综合性的宣传效果，为了初步树立起科艺的市场品牌，在进行广告宣传的同时，应该相机进行一系列的公关宣传活动，两相呼应，锦上添花。
主要的内容如下。
一、有奖征集写意画
向重庆画家或中国画家（可包括海外华人华裔画家）有奖征集““宁可食无肉，不可居无竹”的主题写意画，选出一等奖、二三等奖若干名，造成巨大的轰动效应，其真迹最后也收入“竹韵会所”。
这可能是科艺作为重庆房地产新品牌、强势品牌的重要一招，也是科艺独家抛出的一招。
二、大众有奖征文
为了让这句话流传更广，可以进行一次以这句话为标题的大众有奖征文，在征文发答的过程中，巧妙地就把“竹韵新城”的景观文化特色宣传去了，不动声色，潜移默化，效果比直接的广告要好得多。
征文标题可暂定为：竹——我永远的爱。
三、颂竹诗词书画会
在开盘时或另一个合适的时间，举行这场重庆书法家、绘画家的盛会（当然要有大量的购房者或准购房者参加），盛会以颂竹为主题。
艺术家们的主要作品由竹韵会所收藏，相当部分作品现场奖励给观众（当然主要是已经签了认购书的观众）。
这可能将是重庆小区首次举行的以颂竹为主题的艺术家盛会，其新闻价值是非常大的。
新闻运作方式
由于成本、效果多方面的原因，新闻运作越来越受到房地商的重视，这需要两个方面的配合，一是提供独特的具新闻价值的内容，二是和新闻界的关系良好。
这里只说前者，主要内容如下。
一、搞好前面的广告、公关
前面策划的广告传播方式和公关运作方式中，都已经包含了丰富的新闻运作内容，做好它，新闻界就会相当感兴趣了，就能引发不小的轰动了。
二、提供一个新闻最靓点
提供重庆新闻界最靓的新闻点是：居家格外舒适的竹文化小区，在重庆诞生了。
之所以没提“重庆第一个竹文化小区”，是因为有个别小区已经打了——至少在表面上、名称上打了竹景观这张牌，为了避免不必要的麻烦，所以改打“居家格外舒适的竹文化小区”这张牌。实际上，这张牌将比第一这张牌更有价值，更能展开。
三、超越平淡的“几低几高”
新闻界围绕竹景观、竹文化带来的居家舒适性——其独特的、稀有的、天然的居家舒适性大做文章，将比那些已经平淡了的大家都在用的“几低几高”、“水景”等等要强有力得多。
促销活动方式
竹韵新城建成后，将是一个具有“优良品质、鲜明特色、田园诗意、性价动人”的小区，是一个“以竹景观为核、竹文化为魂的舒适型住宅小区”，在相同价格的一批小区中，它将给住户带来更多的舒适——特别是以竹景观、竹文化为鲜明特色的居家舒适。
换句话说，其他小区所具有的基本好处——户型、交通、地理、环境、景观、配套、服务、价格等这里都有，但这里却多了一样好东西，那就是——以竹景观、竹文化为鲜明特色的居家舒适。
多的这一样东西，对主城区居民来说，对渝北本地居民来说，甚至对某些白领阶层人士眯说，是很了不起的一样东西，是非常难得一样东西，也可以是多年向往、梦寐以求的一样东西。
当然促销并不只是做竹之优势的文章，还有其他的文章也要做，具体的内容如下。
一、拆迁区域住户座谈会
在项目启动以后，就可以选择合适的地方开这样的会议了。
会上主要是生动形象地描绘未来的小区美景（可以通过效果设计图、文字资料等），同时听取他们对小区的要求、意见和建议，回答他们提出的问题。
要注意，会上直接的促销味不要太浓，更多地显示企业的诚信与热情。
二、房交会的参与原则
房交会是要参加的，但是房交会上楼盘太多，只有创意的展出才能取得奇效。
具体创意活动只有当时视情而定，这里只能定下一些基本的原则：一要求新颖性、二要求独特性，三要求轰动性，四要求促销性，五要求节省性。
三、让业主欢乐的搬迁
这也是促销的一个高招，不过要费力一点，要舍得花一些钱。
搬家历来是令人头疼的一个事，虽有搬家公司也未能有力解决这一难题，如果能够实施精心策划以业主满意为目标的欢乐乔迁大行动，那么，对业主的心理效应是极佳的，对潜在业主的心理影响也是很大的。
它对良好的科艺品牌形象的塑造也是颇有益处的。
（资金可以算作促销费用。）
四、每家送一样与竹有关的礼品
为了将小区的竹文化特色打造得更好，可以准备一批礼品，任购房者们选择。
这批礼品的特色是与竹文化有关，主要有：盆栽竹……颂竹为主题的诗词、书法、绘画……竹编、竹椅、竹笔筒……
一般每家赠送一样，购房款超过一定数额可选两样。
送这些东西与小区特色相吻合，容易给业主带来亲切感。
…………
第五章、物业管理策划
（略）
第六章、品牌系统策划
（略）
附件
一、重庆特色房产项目分析
重庆房产项目的开发经历了一般性开发、模仿性的特色开发到创新性的特色开发这三个阶段。
第一阶段的代表是二十世纪八址年代末期到九十年代初期开发的那些没有特色、没有附加值的大量楼盘，今天它们已经陈旧了，落伍了，过时了，只能是满足人的居住而已。许多人想换掉的，正是这类千人一面的楼盘
第二阶段出现了许多简单地、轻松地从沿海学来了一些皮毛性的、外表性的东西，匆忙加以使用的一批楼盘，最主要的是那些只推出新鲜的概念，然而楼盘品质中并没有得到足够体现的楼盘，如推出运动概念的＊＊＊＊楼盘，推出竹景概念的＊＊＊＊楼盘……都因为宣传的和实际上差距太大而受到了购房者和业主的责难。
在市场越来越讲究名实相符、企业诚信和消费者的法律意识越来越强的背景下，这类楼盘的市场前景已经大大萎缩了，说它是一片黑暗也不为过。
第三阶段出现了不少既重视特色创新、又重视品质相称的楼盘，它们逐步摆脱了模仿的痕迹，走上了创新的道路。如不辞艰辛寻找枫香树的龙湖·枫香庭，不惜高价买来大批桂树的聚信·石韵桂园，努力引进大树乔木的佳华·世纪新城，，全力营造记忆中的山城历史文化氛围的晋愉·上江城……由于它们既能大胆创意策划，又能有力实施，做到了项目的基础优良与鲜明特色的一体化实现，所以，它们的成功是必然的。
展望未来，在一定的历史时期内，将是品质优良的特色楼盘领跑市场、获胜市场的局面。这一点对新诞生的楼盘至关重要，真正意识到这一点并敢于果断行动的开发商，无疑是占据市场之先机的。而重庆楼盘开发中可以发掘的新概念、新主题、新创意之丰富是惊人的，是可以做一篇又一篇令消费者喜出望外、令竞争者望而生畏的楼市新文章的。
二、科艺项目的机会与挑战
在上述的背景条件下，科艺项目是面对着很好的历史机会的，这机会主要就是：大胆开发品质优良、特色鲜明的新楼盘，占领一个新市场，获得新的首战成功。
对一个企业来说，机会的出现是有限的，如果机会出现时，以麻麻虎虎、漫不经心的的态度对待，那么机会就会飞快地溜走，让你追悔莫及，让你不得不付出数倍的代价；反之，如果在机会出现的那一瞬间，就猛扑上去，紧紧抓住它不放，利用它带来的优势做好文章，做足文章，那么，你就会获得事半功倍的效果，你就会能得许多人意想不到的成功。
可是，要抓这个机会，科艺则面临着两大挑战，即优良品质和鲜明特色的挑战。
具体的说来，科艺项目要抓住这个机会，有两点是必须要做好的，那就是：项目的基础品质一定要非常的优秀，项目的独家特色一定要非常的鲜明。这两点是互为呼应、相得益彰、缺一不可的。只有优良品质没有鲜明特色的楼盘是一个平庸的楼盘，没有很靓的卖点、没有新闻的热点、没有独到的吸引力……即使最后有所成功，也是相当费力的，时间可能很长的；只有鲜明特色没有优良品质的楼盘则好比一个“金玉在外，败絮其中”的东西，先可以诱人骗人于一时，但接下来的麻烦就大了，抱怨、投诉、起诉等几下就把你在特色上的努力抵消了，你再也无力回天了。
要成功应对这一挑战，就要做到一流的前期策划公司、一流的建筑设计公司、一流的景观设计公司、一流的建筑公司和一流的物管公司的有机结合。
三、竹景观与竹文化的独特魅力
（主要指建筑、景观）品质优良的事主要由一流的建筑设计公司、景观设计公司和建筑公司负责，这里主要谈一谈我们所做的工作，——鲜明特色的策划工作。在策划文本正文中我们已经确定了竹景观、竹文化的地位与作用，这里重点谈的，就是它们的独特魅力问题。
1、竹是最具特色的景观题材
竹子能与自然景色融成一体，在庭园布局、园林空间、建筑周围环境的处理上有显著的效果，易形成优雅清静的景观，令人赏心悦目，以竹配置的庭园具有典型的东方园林韵味。依竹之特性及具体环境需求在园林配置中，大中型竹可以竹为主，以群植、片植形式创造较为独立的竹林景观。可与亭、堂、楼、阁及其他建筑配植，既可衬出建筑物之秀丽，又可柔化硬质建筑物之质感，还可以为居室带来“日出有清阴，月照有清影，风来有清声,雨来有清韵”之妙境；可利用竹子之不同形态，以群植、孤植来抑景、障景、框景等，用以阻隔庭园空间，创造幽静环境；亦可与山石及其他植物组景，如竹与桃混栽，可形成“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知”之意境。
2、竹文化是品味优雅的文化
竹文化是中国特有的文化，假如我们判断不错的话，竹文化应是与儒文化相得益彰的一种文化。在竹子身上，儒生们或看到气节、风骨，或看到虚心、谦恭，“岁寒三友图”是这方面最突出的典型，松竹梅从此成为屡屡出现在各种器皿上的图案。
中国文人中与竹子最亲近的当属蜀人苏轼，他的名言“宁可食无肉，不可居无竹。无肉令人瘦，无竹使人俗”，道破了苏东坡酷好竹子的心态，而他策竹杖的风姿，也从此凝固为一种“何妨从容且前行”的造型，如果没有竹林衬映在苏东坡的身后，他迷人的魅力会大大削减。
品味优雅，对现代城市中的大多数人都是有吸引力、诱惑力的。
3、竹文化在中国源远流长
竹，是一种多年生的常绿植物。它和人类生活早已有密切的关系。在人类漫长的历史中，常常出现它的“足迹”。例如，我们的祖先最早将文字刻在甲骨上，后来人们称为甲骨文；到春秋战国时期，文字就写在竹片上，这就是历史上有名的“竹简”。这个事实说明，竹子在发展中华民族文化方面，很早立下了“汗马功劳”。
几千年来，与竹有关的诗词、书法、绘画等文艺作品异常丰富，名作数不胜数。
四、创新的回报往往是最丰厚的
现在，所有房地产商都面临着一个创新突破还是平庸守常的问题，在理论上或口头上，大概坚持后者的人很少的，但实际上就不同了。为什么呢？因为创新虽然有非常诱人的回报，却往往也有相当的风险。但从最近几年的情况来看，愿意创新突破的房地产商越来越多了，那句“创新有风险，不创新风险更大”名言越来越深圳特区入人心了。
创新的回报最核心的最动人的当然是高利润的回报了。对高利润，大凡企业家都是无限向往的；对创新，口头上愿意进行的企业家可说在９０％以上，实际上呢？仍有相当一批企业家或似懂非懂或担心所带来的风险而裹足不前。这也不能全怪他们，因为在早期的或不成熟的市场环境中，高利润有其他的许多来源，比如权力、关系、投机等等。今天，这一切正在改变，今后，高利润的源头将名叫创新，这一观念必须确立，否则，许多企业将辉煌不再，许多企业将因此而走向衰落。对地处内陆的重庆房地产商来说，这一观念的确立或许难度更大一些，路更长一些，但其他的选择是不存在的，其他的路不过是一种暂时的、过渡性的假象，决不能被它蒙蔽了双眼。如果你仍然坚信在这个所谓的微利时代、薄利时代仍有高利润存在，那么从今后你就向创新低头吧。你的这一低头，将让你在充满竞争的市场上高高地昂起头来。
某种特定的时间与范围内，高利润（暴利）是永远存在的，所谓高利润时代一去不返了的结论，不过是创新乏力者的一声叹息。
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舒明武创意工作室
２００３年７月——８月
