总目录
第一章、背景分析
第二章、理念策划
第三章、品质策划
第四章、营销策划
附件１：颐天廊商业用房营销整体策划方案。
附件２：颐天廊商业用房营销第一阶段运作方案
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第一章、背景分析
对项目所处的背景进行分析，是项目策划的前提和基础。对合川颐天廓（即城南滨江艺术文化长廊，下同）的背景分析有以下几个方面的内容。
一、宏观背景
１、有专家指出，休闲比旅游的外延大一些，休闲比旅游更宽泛、更深刻，而休闲产业则是新千年全球经济的五大动力之一。在中国，以旅游、娱乐、服务、文化为支柱的休闲产业发展极快，特别是在城市，休闲产业已成为城市经济繁荣的重要因素，成为经济投资的一部分。
２、经济的发展使人们超来越看重休闲（包括餐饮、娱乐、观光、旅游等），中国人的法定假日休息日已有约１２０天，占了一年的三分之一（含带薪休假），它预示着中国人休闲文化生活的黄金时代正在一天天的到来。
3、还需要看到，由于历史和现实的种种原因，导致了不少现代城市人精神生活空虚，沉溺于低级庸俗的休闲方式中，注重感官享受，缺乏文化内涵，比如与三陪小姐厮混、暴饮暴食、醉酒发疯、没日没夜的搓麻将、斗地主、上网聊天、看暴力碟片等等，而文明、健康、科学的休闲对社会发展的进程有校正、平衡、弥补的功能，对提高一个城市的精神文明是大有益处的。
4、江景开发（亲水岸线开发）在中国正受到越来越大的重视，重庆南滨路一出手便震惊了西部与中国、以后将震惊世界。长江沿线的诸多城市都在大作江景文章，作为有“江城”“三江之城”美称的合川，理应有一番大的作为。
二、主要优势
１、江岸岸线与江水水面的距离相当高，而且有１０００多米的足够的长度，在一个城市的中心区内，同类型的高岸江景在合川是唯一的（绝版江景），在重庆是稀有的，在中国也是不多的，而且它的位置居于新城老城之间，一桥二桥之间，有似合川的心脏部位。
2、合川是重庆北部中心城市，正在建设“江城美好家园”、“历史文化名城”，用不了多久，特别是在钓鱼城的旅游新形象包装完成后，合川的旅游经济将会有一个很大的发展，来合川旅游观光的人会大大增加。
3、中国休闲文化中的国粹，如象棋、围棋、书画等均适合于临江竞技、观赏、展览、演示等，因为这样的环境视野开阔，空气清新。合川本为江城，打江景牌属于题中之义。市调也表明，合川市民普遍对江景的认识度较高，对江景房有很大的期望。同时，市政府及相关部门也相当重视和支持此项目，自然会提供许多有力的帮助。
4、高中档餐饮经营较好说明了合川的消费力还是相当强的。大型商场重百、新世纪、国美的进入也证明了这一点。但是，现代意义上的合川休闲文化、休闲产业还处于早期开发阶段，其中的机会很大，也很多。市调表明，合川人有夜生活的习惯，这一点对于休闲文化与产业的开发简直是天赐良机。
三、主要劣势
1、主城区人对合川的心理距离还没有消除，而对非有车族来说，加上进出城时间，距离也不能算近。合川对主城区的人来说，除了钓鱼城和桃片，没有其他印象或印象不深，加上市区建筑的个性化、差异化不足，让游客在合川多呆一些时间的理由是乏力的，市调也证实了这一点。
2、合川旅游面临着重庆与西部比较强大的一批区域性竞争老对手，新对手也日渐增多，形势不容乐观。而合川旅游的形象定位、形象策划与形象传播也还需大力增强，所以，长廊现在能直接借到的区域旅游品牌之力有限。
3、合川的总体经济水平、市民消费水平还不高。老城区的人到长廊来要坐车，要花费一定的时间和费用，私车还要过桥费。最繁华热闹的地方现在仍属老城区，而老城区也仍在发展。市调表明人们对老城区比较留恋，８０％以上的个体经营户不愿过河置业就是证明。
４、建筑长达千米的休闲文化长廊，投资相当大，长廊本身又主要属公益性质，直接的资金回收基本上等于空白。
四、重点结论
1、临江高岸观景景观的开发与广场、步行商业街景观不属于同一类型，它是独一无二的，是没有可比性的。再多的广场、步行商业街也体现不出合川作为江城的特色，一般性的滨江路也无法有力地体现，而临江高岸观景景观却完全能够体现。
2、合川也罢，重庆（指主城及其他各区）也罢，西部也罢，人们普遍感到缺乏真正好玩的地方、缺乏文明、健康、科学、雅趣的新型休闲名胜之地，缺乏高档次、高水准、高文化（绝非仅指装修上的高）休闲的远郊旅游景点，长廊有可能成为弥补这一空白的幸运者。
3、在２１世纪初，新合川、大合川、美合川之形象的出现是必然的，它从哪一点上突破却是偶然的，长廊项目做得好，便会成为那偶然的一分子，成为现代合川人自豪骄傲的新源泉，成为合川人的第一休闲大客厅（待客厅）。
4、如果我们着眼于中国新生的休闲文化与产业的发展，着眼于国内国际旅游市场的新开发，那么，长廊就不简单是一个只属于合川的地方性的休闲旅游项目了，经过一定的形象包装后推向海内外旅游市场的成功可能性不仅存在，而且相当大。
第二章、理念策划
理念即理想、信念和观念的总合，开发理念策划的目的是为项目提供优质的软件。
一、总体形象定位
总体形象定位着重解决长廊在人们心目中的核心印象“是什么”或“将是什么”的问题。它必须迎合市场与社会发展的趋势， 立足于项目自身的资源优势，具有深度、广度和高度和独特性。
经过反复思索，认真提炼，大胆创意，我们定位出了长廊的总体形象：
理性化描述：
江景休闲文化新星
【意义简释：
１、这一总体形象表现了长廊鲜明的本质特征，又表达了它非凡的经营气魄，它预示着中国休闲文化领域的一颗新星即将在美丽的江城合川升起。
２、它将成为长廊项目规划设计、营销推广、物业管理和区域文化建设的指南，成为项目未来源源不绝的活动题材和原生动力。
３、它语言简洁，内涵丰富，外延宽广，可拓展的空间极为广阔。
4、这一描述主要是对内使用的，以是科学性为主的。】
感性化描绘：
Ａ－合川最优雅的客厅。
Ｂ－合川最佳的待客厅。
【运用提示：
1、它主要是对外宣传使用的，努力在使用过程中使之形成合川人的口语是最重要的事。
2、它是形象系列广告词中最重要的一个部分，有的情况下甚至可以作主题广告词用。
3、政府要人及合川名流的对此的使用是最具有引导作用的。】
二、文化内涵定位
在千米长廊上，通过书法、绘画、雕刻、文字等方式，展示现代城市休闲文化。因为现代城市休闲文化是与现代人生活内容、生命价值息息相关的文化，是现代社会文明的重要标志之一，其内容多彩多姿并不断的与时俱进、创新发展，观赏价值高，潜力大，又与长廊主题天然吻合。
（请参见第三章：品质策划。）
三、目标客户定位
区域定位——
以合川人为主，以重庆主城区人、合川周边县市人为辅，兼及海内外一切喜欢新兴休闲文化的人们。
身份定位——
以合川广大的市民阶层之人士为主，同时，对合川中等收入及中偏高与中偏下之各阶层人士也给予充分的关注，强有力的吸引。
四、市场角色定位
合川江景休闲时代的创新者——
作为一个建筑在合川绝版江景地段的休闲长廊，有责任为合川的休闲产业开发、江景开发作出创新性的贡献，从而引导与带动合川漫长的江景线的开发。
重庆江景休闲时代的挑战者——
作为独拥三江的合川市来说，理应在江景开发上有一番大的作为，而长廊则是一个机会，抓住它做一篇创新性的文章，有可能一鸣惊人，在重庆江景开发史上留下绚丽的一笔。
五、项目功能定位
观景休闲功能——
在如此高而陡、长而美的江岸线上观赏涪江美景，体验江风浩浩，本身就是一种难得的休闲享受，即使不品茶只散步那滋味也是令人心旷神怡的。
文化休闲功能——
长廊本身通过书法、绘画、雕刻、文字等方式所展示的文化（静态文化）是永远有其魅力的，而长廊通过展览、竞技、表演等活动展示的文化（动态文化）则为其锦上添花。
美食休闲功能——
千米长廊最适合展示合川本地、川北地区及成渝两地的名特风味小吃，随时让游乐者大饱口福；而长廊精选引进的本地或成渝两市的名牌餐厅酒楼，又让中高收入的人士也慕名而来，又享受美食又享受美景，一举两得。
茶饮休闲功能——
临江品茗，倚岸聊天，看夕阳西沉，望月出东山，任晚风轻拂，沐华灯彩辉，自古来便是人生一大乐事，在当今这个竞争激烈，性情浮躁的商业社会，这一休闲风光更是商界中人所向往的，也是其他各界人士所陶醉的。
知识休闲功能——
这将是长廊独创的一种休闲功能，其重点是周末或周日的知识讲座，来自于合川、重庆与外地的专家将为热爱学习的合川市民提供新知识、新观念、新信息方面的精彩讲座，让听众沉浸在知识的享受之中，心灵之乐无穷。
购物休闲功能——
长廊上的商品，应该与商场超市的商品截然不同，它应该是小型的、便携的、有特色的装饰工艺品之类的物品，有些就是现场制作的，如剪纸、泥塑、现场书法、棉花丝糠、合川桃片等，令游人专注观赏，难舍难离，有时候参与一下制作，更会心情亢奋。
娱乐休闲功能——
经过精心选择的一批娱乐设施，将给长廊的佳宾游客带来阵阵的欢声笑语。最好是引进与休闲方式相吻合的娱乐设施，以便和长廊的主题相一致。
运动休闲功能——
这里所说的运动主要是指棋类运动，除了开展中国象棋、中国围棋、国际象棋的竞赛、观摩、学习与训练后，还可引入具有地方特色的一些棋类运动，如宁夏方棋。条件许可的话，麻将竞技运动也可适度开展。
（其他还可能有一些功能将在以后的实践中得到展现。）
六、建筑风格定位
吸取中国传统士大夫阶层的休闲性建筑——重点是水景长廊建筑的精华要素，与现代城市市市民休闲方式的大气、宽松、明快、舒畅等特色相结合，从而创新出一种融汇古今的新型人文江景长廊。
七、广告词创意
形象主题广告词——
养眼，养生，养性，养心。
形象主题广告词延展——
江景养眼，美食养生，休闲养性，文化养心。
（注释：
一、这是对颐天廊特色与功能最本质、最简洁、最准确、最质朴的描述。
二、四种特色与功能，层层递进，节节升华，令读者不能不心有所动。
三、由于连续的排比句冲击，能给人以强烈的词语震撼。
四、在有的情况下使用延展词，使语义表达得更加清晰而完美。）
形象系列广告词——
赜天廊－合川最优雅的客厅。
颐天廊－合川最佳的待客厅。
夕阳西下，江城人在颐天。
滚滚红尘中，悠然见颐天，
立马钓鱼城，闲庭颐天廊。
古有钓鱼城，今有颐天廊。
廊如长长的美梦，景似浓浓的香茶。
生命因休闲而更精彩。
涪江岁岁东流，长廊天天有约。
在休闲中寻找生命的真谛，于文化中发现生命的价值。
三江如诗如画，一廊如醉如痴。
提倡文明、健康、科学的休闲观。
左一桥，右一桥，休闲长廊让你留连忘返；
北一城，南一城，人文江景令我心旷神怡。
…………
营销主题广告词——
人气旺，商气旺，财气旺。
营销系列广告词——
颐天廊，旺，旺，旺。
长廊聚人气，一铺旺三代。
投资重庆第一廊，种下一棵摇钱树。
购买绝版江景地段的门面，机会只有一次。
让商家的利润与合川人的欢乐一同增长。
…………
第三章、品质策划
品质策划主要指的是长廊硬件建设的策划，其最核心的问题是创新，——首创性的、大手笔的创新，不然我们将浪费与愧对这一“绝版江景”。
虽然这方面主要由规划设计专家来完成，但依据策划理念提出的一系列重要的创新原则和具体的创新建议也是不可忽视的。最佳的效果是创新策划与规划设计两者取长补短，相互辉映，完美融和。
以下是具体的策划创新内容。若在具体的设计施工中有所取舍，是正常的。
一、世界第一黄桷树
这是长廊景观创意中最具独创性的地方，是超越同类休闲性园艺景观的创新智慧，是景观雕塑艺术的神来之笔。主要的内容是：
选择本市市树──黄桷树，用人工与自然相融合的手法，“雕塑”出一棵树围超过世界树王（“世界树王”的树围是４２米）的极为巨大的超级黄桷树。
最精彩的却是该树的真假融溶一体。首先，在原景地用完美的造型设计、优质的钢筋水泥、高超的工艺水准，维妙维肖地“雕塑”出超级黄桷树的主躯和重要枝干（及若干精壮的垂地之根，此根又巧作支撑点之用），在那震撼巴渝的主躯和硕壮无朋的枝干的腹内纹间，埋藏进适于黄桷树生长的优质泥土，再精心移植来一株株真实的年青壮美的黄桷树，稍假时日，株株真树鲜活而立，密密绿叶蔽日遮天，而真树新发的嫩红色的万万千千的根须，又将渗穿石缝石隙而入或绕缠石枝石根而下，使游人难疑有假，迷离恍惚中不疑有假。
该树假上生真，真中掺假，假亦乱真，几度春秋后，你中有我，我中有你，只要不看专门的解释或导游不作说明，初访者就再也分不出真伪了。由于树太粗壮，中心恰好可以巧妙设置一些弯曲的树洞，供孩子们钻来钻去的游玩。
它可以申报吉尼斯世纪纪录，一举轰动世界，同时，它又是属于绿色环保型的景观雕塑艺术创新，在名声和影响上也是极佳的。慕名而来的、与之合影的、赞叹不绝的、流连忘返的人只会越来越多。
（有了这个世界第一的支撑，长廊才具备了与鱼钓城齐名的可能性，那句“古有钓鱼城，今有夜明珠”的广告词才算有了实体的内容。）
二、长廊的文化包装
以现代都市休闲文化为赜天廊的文化内涵，其文化形象包装的主要内容有：１、壁画或柱画：都市休闲百态图。２、艺术群雕：不朽的琴棋书画。３、景观小品式名言书法：内容是关于休闲养生、身心健康的。４、雕塑：休闲时尚人物。５、经常更新内容的幽默漫画长栏……
三、名特风味小吃馆
仅巴蜀两地的名特风味小吃都有数百种之多，精选一批入住长廊，那是会大受市民和游人欢迎的。外地的甚至海外的也可适当引入或逐步引入。
四、巴蜀美食大餐阁
引入数家重庆、成都的老牌川菜或新派渝菜（包括重庆所谓的江湖菜）品牌餐厅是有必要的，能够提高长廊的经营档次，能够更有力地运用江景资源，重庆南滨路的“陶然居”每天２００％的上座率已经做出了证明。
五、丰富多彩的茶饮
既有高中档的茶楼，也有低档的茶馆；既有中式茶楼，也有西式的酒吧、咽啡厅；既有传统意义上的午茶与晚茶，也有新开辟的早茶和论述茶；既有纯粹的品茗聊天，也可以辅这于棋牌娱乐……总之，茶饮是长廊的重头戏之一，在硬件上要有充分的考虑。
最好有一些仿竹型的茶楼，在其间夹入粗犷的真竹，使人真假难辨，有自然趣，有亲切感。为了提高档次，可以考虑引入日本茶道、台湾茶艺等。
六、观星望月亭
设计一两处高一些的地方，在那里架设一个天文望远镜，可以让游人在那儿遥望星空，也算一种科普知识的普及。也可设计一个露天的茶座，以供人们中秋品茗赏月（原来的两个水塔可以改造后利用）。
七、古旧的水车
涪江岸边，巨型的木制水车，在涪江的流动下缓缓转动，生生不息。突出涪江合川的历史源远流长，寓意本长廊是超越历史，超越地理的传世之作。
它们仿佛美文中的闲笔，闲即不闲也。
八、四季花展
１０００多米的长廊，如果要在每个季节突出其季节的特色，最佳的就是花展。届时可以发动合川市民参与（如举办春花节或春花赛），那声势更大了，许多市民不想来都不行了。花展时再辅之以奇石、盆景展，那就更迷人了。
（可以考虑与北碚静观、壁山丁家等花木生产基地确定成合作伙伴关系，使花展有雄厚的物质基础。）
九、质量一流的棋牌馆
除了传统的围棋、中国象棋、国际相棋外，还可引入宁夏的方棋。棋牌馆的棋子质量要好，棋盘质量要精，要有一些能够举行国际级甚至国际级大赛的好棋子，好场地。
面积不要太大，多搞一些区域性的竞赛活动，应该获得重庆棋院与合川本地棋界人士的帮助。
十、竹林、柳荫、桂香美化长廊
陡险的江岸上下，除栽种大树（特别是能巴壁的黄桷树）外，应植有一大坡茂竹浓荫，一长排的杨柳随风、一连串的桂树飘香（桂树栽在长廊的主要进风口），它们将与世界第一黄桷树、四季花展相映成趣，美不胜收。
十一、造型新颖的座椅
以往许多景点由于人性化关怀考虑不够，免费的座椅太少，令游人好生烦恼。这一缺陷在长廊中将永远消失，因为造型新颖的座椅将遍布长廊各处供游人免费享用。建议这些座椅的造型与中国传统的十二生肖文化相联系，进一步彰显长廊的文化特色。
十二、灯光艺术文化
长廊是展示灯光艺术文化的最佳场地，建议统一设计长廊的建筑灯饰，以霓虹灯（包括大型广告霓虹灯饰）为主体，辅之于丰富多彩的各类灯饰（少不了彩色探照灯），让长廊成为灯火千米夜如昼的长廊，也为创办文化性灯会准备好物质条件。
需要注意的是，长廊的灯光布置，以在长廊观赏美丽迷人为主要目的。
（作为夜景灯光工程，可以争取政府给予一定的用电补贴。）
十三、书画艺术展示廊
也许，千米长廊是最适合于做书画艺术展示廊的了，而书画艺术的欣赏、宣传与普及，正是休闲走向新时代的趋势之一，所以，在硬件上要先作好充分的考虑，能够保证书画艺术展（节）的能够在不利的气候条件下也能顺利进行。
十四、飞流直下
如此高的悬崖上没有一线飞泉（甚至飞瀑）是诗意不足的，是令人遗憾的，所以有必要引水上高岸，在花园小区巡流一圈后再放入涪江，形成飞流直下之景，增加长廊风景的层次感和立体感。
十五、最长的步行健身石廊
需要精心设计一下，最好运用三峡的卵石铺就，增加更多的美感。在长廊的两头入口处提供软性拖鞋的出租或出售，让人们穿此鞋而行，让足的健康达到最佳的效果。
（三峡低处即将被淹，三峡石即将绝迹，可以去采购一批回来，具有特殊的历史文物价值。）
十六、现代书吧
书吧是文化休闲的重要方式之一，是有志有为的年轻人喜爱的地方，是区域文明进步的象征之一，长廊作为现代休闲方式的倡导者，理应建设一个现代风格的书吧，也会是越来越有市场的。
十七、公益报栏
主要的有一个免费的报纸宣传栏，上面贴有重庆六大主报、外地四大主报（参考消息、南方周末、文摘周报等）就够了，就足以吸引许多市民每天前来了。
该栏花费不大，效果却很好，理应得到政府宣传部门和新闻媒体的支持。
（资金来源还可以考虑用广告回报的方式解决，自己不花一分钱。）
十八、专线吉普巴士
由于老城居民来消费不大方便。所以有必要专线巴士的开通消除这一不便，应该预先设计好巴士站。
吉普车是最适合休闲运动的车型，引入几辆，会受到年轻人欢迎的，即使淋几分钟的雨他们也会愿意的。
十九、多功能的游戏厅
里面既有现代玩具，也有传统玩具；既有少年玩具，也有成人玩具，总之是一个非常好玩的地方。
二十、城南晚钟
长廊设一古铜钟，每天在晚间一定的时间敲响（钟声一定要响亮而又温和悠长，优美动听），是具有不可言说的特殊韵味的。久而久之，就会形成两岸人们新的听觉美感和习惯。
（钟的设计、铸造、首敲仪式可合起来做一篇公关文章。）
第四章、营销策划
理念策划为营销策划指引了方向，品质质划为营销策划准备了物质条件，营销策划将以创意智慧为核心，显示自己的英雄用武之地，使长廊开发者的及各方的美好心愿得以实现。
以下的营销策划，是以原则性、指导性为主的，每一阶段的实施中都只能视情而作具体的操作策划，但不能背离大的原则。
一、营销理念
营销理念即营销的理想、信念与观念之总和，每一个营销人员都应该铭记在心，成为强大的精神动力，成为创新智慧的来源。内容如下：
我们不仅是在开发一个属于合川的江景休闲文化长廊，我们更是在开创一桩属于中国的现代休闲文化事业。
在这样一桩非同凡响的事业面前，我们所有艰辛的付出都是值得的，有价值的，无怨无悔的。
二、营销战略
营销战略是事关全局性、根本性、长远性的指导方针，是制定营销策略的理由或原因，一旦确定，就不要轻易变动。内容如下：
以倡导现代休闲生活为核心，以组织休闲文化活动为重点，坚持精品原则和创新原则，聚集人气，引发商机，最终达到长廊形象迷人、商业用房脱销、持续经营成功，多方同步共赢的理想目标。
三、营销策略
营销策略即营销战略指导下的计谋与谋略，它虽由营销战略所规定，是对营销战略的进一步细化，但自身也是极为丰富多彩的，是可以对战略进行创造性的发挥的，从而使战略本身更加血肉丰满，最终得以完美的实现。内容如下：
１、传播形式的重点是创新性活动
以少而精为原则，适当打一些户外广告、车体广告、报纸广告、电视广告、网络广告，把重点放在公益性、公关性、文化性的活动广告上，形成强大的口碑广告。
活动必须有所创新，有时需要大创新，这是必须坚持的一个原则，平庸无为的活动宁愿不搞。
许多创新型公关文化活动的原则争取收支平衡，最好能赚上一点，最差也要少亏一点。
２、充分利用各种假节日
比如母亲节，就可以用”让母亲休息一下吧“的主题。妇女节、教师节、父亲节、儿童节、情人节、劳动节等都可以临时推出新的休闲活动主题，火爆它一把。
这类活动是长期的，只要不断的创新，市场就会不断的扩展。
３、把握好市场推广的节奏感
这些年的这方面的教训太多太深刻了，那种开业初期火爆不久便门可罗雀的经营景观在很大程度上便是节奏感把握不好的结果。这方面一定从顾客心理和市场实际出发，以追求长期的、持续性的发展为原则，精心策划营销阶段，宁可先稍低潮一点而逐渐聘一波波新的高潮，也不可一下子耗尽了竞争力的精华，最后不得善终。
４、两张牌分开打
长廊项目在合川营销的时候主要打休闲牌，因为合川人到那里是不能叫旅游的。在重庆主城区及其他地方则主要打旅游牌，——休闲观光旅游牌，不能没有区别。
５、明确坚定的经营思路
在统一规划设计、经营整体策划、经营与管理相结合的前提下（经法律合同认定，不准随意变更）将商业门面全部出售，然后统一进行物业经营管理或委托专业化的物业公司来进行管理，以保持经营的连续性、整体性、长期性和双赢性。
６、实行销售合同条款限制
对购房者施于严格的合同条款限制是有必要的，这也是许多商铺销售教训所告诉我们的真理。应该规定，购买者在用途限定的区域内只能进行相应内容的经营，不得乱来。
（具体的条款还得举行专题会议研讨，这件事决非小事，必须慎之又慎。）
７、慎重承诺，有诺必践
不要轻易作承诺，尤其不要作过多的、过头的承诺，因为这只会图一时快意而埋下可能的隐患（数十万平米的花园住宅就在旁边使这一隐患更为可怕），尽量只作做得到的进行承诺。但一旦承诺了的就应该做到，有时多付出一些代价也是必要的。
由于第一条的限制，第二条的风险就会小得多。
四、营销阶段
（请见附件１：颐天廊商业用房营销整体策划方案。
附件２：颐天廊商业用房营销第一阶段运作策划方案。）
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舒明武创意工作室
２００２、１０、２５
【附件之一】
颐天廊商业用房整体营销策划方案
一、基本背景
颐天廓的开发投资在１０００万元以上，作为开发商，能够通过相关商业用房的开发尽力收回投资，是再正常不过的事了。如果还能有一定的利润收获，那更是锦上添花的美事。
颐天廓预备开发的商业用房约３０００——４０００平米，若能顺利卖出，收回投资应该是不成问题的。
只有商业用房顺利卖出了，颐天廓的开发才能算是完全成功了，海翔公司才算同时取得了利润、形象方面的同时丰收。
二、宏观思考
商业用房的营销推广是颐天廓整体营销推广的一个重要组成部分，不能脱离颐天廓整体营销的战略和策略而另搞一套。
但是，颐天廊商业用房营销又有自己的特殊性（最大的特殊性是它与颐天廊浑然一体、难以分割和必须进行长期的经营管理），所以必须认真研究这一特殊性，专人负责，专顶实施，集中精力办好。
颐天廓的成功开发与商业用房的销售必须在时机上、条件上有机配合，相互促进，力争同步成功。
最重要的是，在商业用房销售后颐天廊也必须继续搞好，也就是说必须经营管理好，一则是对客户负责，二则是对海翔公司的形象负责，三则是对合川市政府及有关部门的负责。否则将前功尽弃，甚至得不偿失（这方面的教训是太多了）。
三、营销目标
没有利润的营销目标是与企业本质不相符合的，只有利润的营销目标则对企业的品牌形象和长远发展是无益的，所以，一开始就必须追求两大目标的和谐。
利润目标：最低目标略亏一点（亏损部分权当作了形象广告、公关活动宣传费），中间目标与投资金额持平，最高目标是赚上一笔。
形象目标：因为一条公益色彩极强的休闲文化长廊的建设，在合川市民中获得良好的口碑效应；因为长廊的开发、经营与管理成功，为购买门面的商家带来丰厚的长久的收益而获得他们的感激和信任；因为成功地让政府不花一分钱就打造了一个在重庆叫得响的江景休闲文化长廊项目，而倍受政府部门及社会各界的赏识和关注。
四、营销广告词
主题广告词——
人气旺，商气旺，财气旺。
系列广告词——
颐天廊，旺，旺，旺。
长廊聚人气，一铺旺三代。
投资重庆第一廊，种下一棵摇钱树。
购买绝版江景地段的门面，机会只有一次。
让商家的利润与合川人的欢乐一同增长。
…………
五、营销阶段
由于未来还有不少不确定的因素，目前只能作一个大致的划分，２００２年底至２００３年初为第一阶段，２００３年春夏为第二阶段，２００３年秋冬为第三阶段（具体的阶段可能略有变更，这是正常的）。
具体阶段的简介如下：
１、第一阶段
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第一阶段的主要任务是让颐天廊在合川家喻户晓，在重庆也初显名气，以此来吸引商家的关注并购买完１０００多平米的门面（力争接一些二期的订单）。
第一阶段的商业用房的重点是名牌餐饮、茶饮（含酒吧）、风味小吃等，以实用性为主，以求高岸江景得到最充分的、最新颖的利用。
２、第二阶段
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第二阶段的主要任务是让颐天廊爱到合川市民相当程度上的欣赏和喜爱，人气越来越旺，趁此销售掉二期所开发出来的１０００——２０００平米的门面（力争接下一些三期的订单）。
第二阶段将开发出长廊的主要功能。
３、第三阶段
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第三阶段的主要任务让颐天廊成为合川市民与合川各界人士新的休闲生活中心，休闲文化胜地，人气高涨，财运如潮，对重庆主城区市民也开始产生相当的诱惑力，此时，剩余的１０００多平米的门面应该是一抢而光了。
六、各阶段运作要点
由于营销是一个复杂的系统工作，所以，未来的变数一定不少，所以，这里只能作一个大体上的运作内容策划，有些东西临时会有所调整变更，是可以理解的，也是正常的。
但是，对各阶段运作的要点进行的策划仍然是必要的，十分有价值的，值得非常重视的，古人云：凡事预则立，不预则废，说的正是这个道理。
具体分述如下：
１、第一阶段运作要点
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（请见附件之二。）
２、第二阶段运作要点
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第二阶段由于开发量的加大，是整个营销工作的重心，把它搞好了，第三阶段的成功便是顺理成章的事了。
第二阶段的运作要点是趁热打铁，借第一阶段成功的形势为依托，以第一阶段开发的景观为先导，通过一系列新的公关文化活动，让颐天廊的知名度和美誉度进一步提升，让颐天廊的商业用房倍受投资者的青睐。
第二阶段运作的某些具体的要点如下（未来的实施中有所调整变更是正常的，下同）：
（１）、江河诗词音乐朗诵会
举办一台以江河为主题的诗词音乐朗诵会，独特而高雅，通过有力的电视转播，是可以极大地提升长廊及合川的整体形象的。
（这需要得到政府的有力支持。）
（２）、江景书画摄影艺术节
作为江城的合川，是有资格和能力举办这一主题性节日的，也会受到重庆与全国各地甚至海外华人艺术家的支持的，规模可以搞得相当宏伟的。长廊作为艺术节的主会会场是没有问题的。
不过可以一步步的来，先搞一次重庆市市一级的，总结经验，越搞越好，越搞越大。
（这也需要得到政府的有力支持，并与钓鱼城的旅游联系起来进行整体策划为最佳。）
（３）、休闲文化知识讲座
重庆市图书馆每周一次的市民免费知识讲座已坚持了八年多，光那里就有近２００个专家的资源可以利用（每次费用不过２００－３００元），请他们到长廊来每月进行一次专题讲座，逐步养成合川市民知识休闲的新风气，功莫大焉。
先可以以现代休闲养生的内容为主，以后也可以讲其他的知识了，渐渐形成长廊的形象品牌之一。
（４）、举办象棋、围棋比赛
这两样中国休闲运动的国粹，普及的程度已经不小，但在新的休闲时代仍需大大提高普及的程度，举办擂台赛是最佳的方式之一，重庆曾搞过一次“英利杯·中国象棋擂台赛”，历时数月，影响很大。
另外，举行区际性的两棋比赛也是好方法之一，比如，举办合咱临近县区的两棋邀请赛，便会对长廊及合川的知名度和形象提升大有好处。
可以由合川级别的搞起，逐步升级，最后到全国性的。
（５）、文化名人茶话会
对文化名人的喜欢、欣赏甚至崇拜是文明社会的标志之一，长廊的茶廊可经常请一些文化名人来此品茶，与欣赏崇拜者聊天，相互促进，其乐无穷。无疑这属于休闲的高级方式之一，是值得提倡的。
（６）、中小城市休闲产业发展研讨会
这一会议既对长廊本身有好处（可以听到高水平的意见和建议），也能对合川市的休闲产业发展有较大的推进作用，对长廊及合川的旅游名声和影响也有相当大的帮助，可以适机举行。
最佳的时机应该是在二期工程峻工的时候。
（７）、与龙门阵合办一期节目
就在长廊的露天茶座上举行最好，顺便就作了长廊的宣传广告。在此之前，可以进行合川十大葳书家的评选，由他们来作佳宾，也是对合川人新形象的一个宣传，有关部门也会给予帮助。
（８）、长廊内的公益设施出售命名权。
长廊建好后，会成为一个有效的广告宣传平台，其中的公益设施如垃圾箱、沙发座椅等都可以出售命名权，可以提高公益设施有质量，也能减少开发商的负担。
（９）互换式的广告
以相近景点相合作，批一批互换式的广告，少花钱而获得巨大的宣传效果。本地主要与钓鱼城、涞滩等进行互换，外地则可与金刀峡、黑山谷等进行互换。
３、第三阶段运作要点
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第二阶段后，颐天廊已基本成形了，可以进行许多的活动了，这些活动将继续为长廊扩大影响，提升形象，带来更旺的人气，同时更为第二期商业用房的销售准备好最最充分的条件。
第三阶段运作的某些具体的要点如下：
（１）、合川人家庭盆景花艺展
长廓是适合于这类展览的，在合适的季节举行是非常不错的一个主意。
（２）、创办合川休闲文化俱乐部
成立一个合川休闲文化俱乐部，集中合川各界人士中的休闲爱好者是大有好处的，一则有利于合川的休闲文化境界得以有力的提升，二则他们本身是客源，是活广告，三则他们可以提出更多的意见和建议，使长廊运作得更好，四则举办大型的休闲文化活动时，他们的帮助是非常重要的。
即使先创办的时候人少一点也没有关系，以后人会越来越多的。
（可以请政府要人担任名誉顾问。）
（３）、自贡恐龙灯会
自贡恐龙灯会天下闻名，而长廊在地形上则是展示灯会的最佳选择，所以，与自贡方面合作搞一次恐灯会是可行的，是会有良好效果——特别是商业（门面）经营效果的。
时间上可定在２００４年春节期间。
（４）、麻将高手对抗赛
因为麻将已被国家列为竞技体育的一种，所以举办这项活动不存在法律法规上的问题。只要认真准备，精心组织，受到合川市民的最广泛关注是完全可能的。
可以组织重庆各区麻将高手对抗赛，也可组织成渝两地座将高手对抗赛，都会引人注目，名利双收的。
也许，反倒需要警惕的，是人来得太多了怎么办？
（５）、重庆十大休闲家评选
以前一般评的都十大藏书家之类的人物，评选十大休闲家（俗称玩家）具有首创意义，能够引起轰动。当然，这“玩”指的是文明、科学、健康意义上的“玩”，指的是旅游、娱乐、游戏等方面的“玩”，是有一定的社会意义的。
这一评选能够引发多方面的公关、广告效应，请十大休闲家作为长廊的形象群体代言人，那是太好不过的了。
可以放在２００３年秋冬之际进行。
（６）、请于光远或马惠娣题词
他们是中国著名的休闲学创始人和休闲学研究专家，请他们为长廊题词是能产生新闻效应的。当然，请他们参加２００４年初的开幕式也是完全可以的。
七、组织保障
由于长廊地位的特殊性（最大的特殊性是它不同于那些临街商业门面，一卖出去基本上就可以不管了，卖出去不但要管，还要经营，还要经营得好——至少前几年要经营得好，否则经营户一闹起事来绝对会危及紧临的海翔房产的销售和企业的形象），所以，最好一开始就不能为营销为营销，把现在的营销和今后的管理经营分为截然不同的两个阶段，而应该先行成立一个颐天廊营销中心，整合资源，统一指挥，有机协调，在商业用房销售完后自行转为颐天廊经营管理中心（可另行公司注册）。
这样的好处是前后衔接紧密，过渡震荡不大，效果持续良好。
八、特别传播保障
由于合川本地的报纸市民关注度不怎么高，重庆的市报又多又容易分散注意力，所以，必须考虑新型的、强有力的、能够持续有效地进行宣传报道的媒体。
创办一份““颐天廊休闲文化报”是最佳的方式之一。“颐天廊休闲文化报”（企业内部报刊），作为颐天廊最重要的宣传媒体之一，它可以也能够越办越好，成为一份极具时代特色和地方特色的休闲文化报。（如果条件不充分，可先办成“颐天廊信息快递”。
同时，在合适的时候创办颐天廊江景休闲网站，将这份报办到网上去。
有了自己的媒体，在合川就有了传播的主动权，再与其他媒体密切配合，就形成了自己的立体传播系统，传播效果会比那些单纯依靠其他媒体的项目好得多。
九、有关重要说明
第二阶段、第三阶段的运作中还会有更多更好的创意出现，但现在出还早了点，勉强出了，也容易不切合实际，所以，现在只能出这么多的创意，能够做好它们也已经是相当精彩的了。
建议迅速组成颐天廊营销顾问团（或顾问小组）。
颐天廊名称的注册、网上中文域名的注册由应马上进行。
颐天廊商标及ＶＩ形象设计应该积极着手进行，最好在２００２年１２月１日前完成。
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【附件之二】
颐天廊第一阶段营销运作方案
一、目标
让颐天廊这三个字在合川从未曾听说到广为人知，同时，让人们（特别是政府）对此产生相当大的好感，产生初步的品牌效应。
但这只是目的之一，另一重要的目的是顺势推出商业（１０００多平米），将之卖完，卖好，卖得余味无穷。
两大目标应该互为呼应，有机相联，一气呵成为最佳。
二、要点
创新型的营销工作需要打破一些常规，需要进行开拓性的努力，需要有强烈的创意激情和创新斗志，需要一定的风险意识和承受力，在先期工作中产生一定的不适应是正常的。
整个营销工作是一个系统工程，承先启后，环环相扣，需要一个强有力的操作班子，需要付出艰苦的运作劳动。其间还会出现一些新的问题，需要以创新性的思维与行动来解决好。
在大的营销方案确定后，只要细化准确，操作有力，坚持创新，应该是获得良好的多方面的市场回报的。
三、时间
２００２年１１月起至２００３年春节前，共计三个多月。
四、运作
１、作好基础准备
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１０月底以前：
（１）、相关人员到位，组建颐天廊营销部。
（２）、细化好（特别是１１月内运用的）操作文本。
（３）、作好最初运作的文稿准备（给市委市府的活动报告）并递交上去（活动报告请见附件之一）。
（４）、争取与王书记或相关领导会面一次，谈一下活动的具体的想法，获得他们的理解和支持。
（５）、尽快建立“颐天廊休闲文化网”网站，使之与公关活动同步进行。
（６）、ＶＩ形象基本确定（标志、标准字、标准色等）。
（７）、以ＶＩ为指南，多种规格的彩喷广告效果图基本确定。
２、举办“颐天廊杯——合川发展创新奖”（请见附件之二）
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１１月上旬推出此公关活动，主要内容有：
（１）、由颐天廊出资金和奖金，主要在合川市范围内征集对加速合川发展的富有创意的新建议、新点子、新思路、新构想。合川市外的人士也可参与，可设特别奖。
（２）、宣布由有关领导与专家组成评委（市领导任主任或名誉主任），评出１、２、３等奖，分别给予奖励，物质与精神并重（奖品也最好富有创意）。
（３）、为此召开一个小型的新闻发布会，通过合川报及重庆其他媒体发消息。
（４）、如果办报一时审批困难，则先行按报的方式办着，但不取名为报，可叫“颐天廊信息快递“，精心设计，体现品味，广为散发，风行合川（当然，争取特批办报是最好的）。
１１月中下旬完成征集评选，主要的内容有：
（１）、征集时间可为两周，中间的内容、花絮由“合川报”（可特设颐天廊专栏）、“颐天廊信息快递”及时向市民公布。主城区的由重庆晨报进行信息传递（以题花广告形式进行，花钱少，新闻效益高。）
（２）自己初选后，迅速组织评委评选，然后公布获奖名单，宣布颁奖会议的召开日期和地点（最好在政府的有关会议室）。
（３）、这一信息要迅速发布出去，广为人知，最重要的是让获奖内容广为人知。
（４）、中间最好有意无意安排市里一些要人、名人也来参加，扩大影响，增加热度（学生的参加为造势的关键因素之一，要努力抓好）。
（５）、评奖时一定要有一等奖获得者，不然容易显得诚信不足，于形象有损，太不划算。
（６）、这一阶段还应该在江岸立起大型广告牌，亮出“颐天廊”三个字，与活动相应生辉。同时，在重要路段（口）亮出一批形象广告牌，上面将“养眼、养生、养性、养心”八个字也一同亮出去。
（７）、这一阶段还应该做好一份目标消费群的调查，对合川所有现实的和潜在的商业用房购买者作一个比较详细的调查，调查他们的身份、地位、收入、居住区域、投资现状、收益现状、有何意见和建议等等，为营销攻势的展开准备好充分的条件。
１２月初召开颁奖大会，努力造成合川各界人士、市民空前关注的会议。主要的内容如下：
（１）、欢迎市民列席参加，只须事先报名登记即可。特邀一批目标商家作为嘉宾到场观看。
（２）、市领导致贺词，高度评价活动的意义（最重要的意义在于唤起合川人民的创新能力）并指示这样的活动应该多搞。
（３）、企业领导讲话，让颐天廊本身为合川的发展作出特殊的贡献，这才是最重要的。
（４）、获奖代表讲话，感谢并表示要有更多的创新建议，促进合川的发展，帮助颐天廊的发展。
（５）、向所有来宾赠送“颐天廊信息快递”特刊，上面详细报道有合川市民与外区民众参与创新的过程、成果以及花絮，相当好看的。上面当然还有商业用房推出的整版广告，新颖，气派，诱人。可让他们协助散发。
（６）、除报刊、电台、网上新闻外，由合川、重庆电视台转播会议新闻。
（７）、会前准备一篇新闻通稿，卖点可以惊人一些，比如：合川进入知识经济时代的象征、来自合川的创新挑战……
（８）为了制造新闻轰动效应，可安排让政府或其他企业通过政府之手也借此向获奖者奖励一点东西，感谢他们对合川所作的创新智慧贡献（如果可能，让政府宣布第二届“合川发展创新奖”将于２００３年举行的消息是最好不过的了，这样，颐天廊就成了永远的创始者。）
（９）、颁奖会上还可公布另一条消息，颐天廊有奖征集下联活动（到春节前结束）。上联暂为“三江之城赜天廊养眼养生养性养心”，向全市、全国、全世界征集。让人们对颐天廊的关注转入另一个高潮，也是对颐天廊最佳的广告宣传。
（１０）、如果不在政府会议室开，那么，会场可布置成一个展场，通过图片、模型等发布商业用房信息，最好有意无意地设置一些当场下订单或预购的场面，给来宾留下深刻印象，新闻也好运用。
３、商业用房销售攻势
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１２月中旬开始商业用房销售攻势，主要的内容如下：
（１）、充分利用“创意奖”带来的良好影响，迅速展开一个为期一个月左右的商业用房销售攻势。力争销完第一期商业用房是必要的。
（２）、设立一处或几处商业用房营销点，装饰布置要有休闲文化气息，与颐天廊的休闲文化内涵相一致。
（３）、将一批以广告信息为主的数量较大的“颐天廊信息快递”撒向合川（也可包括周边县市的中心区域），作为报纸广告的补充，上面因印有极具价值的文化精品而让获得者不愿丢掉，从而达到最佳的宣传效果（见附件之三）。
（４）、这一阶段的中心之一是搞一个“商业用房客户恳谈会”（见附件之四）。
（５）、如果想要买颐天廊第一期商业用房的人特别多，那可以考虑采用“现场拍卖”的方式来销售，定一个起价，然后拍到多高算多高。首期价格抬高了，后面的文章就好做多了，怎样都好做。
（６）、如果没达到拍卖的条件，就采用低开高走的方式进行。
（７）、此外，设置电话咨询热线、公布电子邮箱地址、建立总经理咨询接待日、发布投资收益预测分析表（但千万要注明“任何投资都有风险，此分析表仅供参考”）等等，都是应该做的事。
４、颐天廊休闲文化节（试办）
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在春节前至春节期间进行，现场进行（请见附件之五）。
此活动将会也应该得到市府及有关部门的大力合作与支持。
为了火爆与轰动，为了更多的合川人蜂涌而来，努力获得一批名酒、名茶、名烟、名水厂、名商场（临时出玩具或游乐设施）的公益性赞助是完全必要的，免费的东西那才是万人喜爱的。
事先注明是试办，有一些不足也可以理解，它将为颐天廊全部建成后将举办的“第一届颐天廊休闲文化节”提供经验和教训，作好充分的准备。
５、第一阶段总结研讨会
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在２００３年春节后，花上一天时间。对长廊的经营工作和下一步的销售工作提出好的意见和建议，为第二阶段的到来作好准备。
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舒明武创意工作室
２００２、１０、２５
