不断学习新知识，才能不断产生新智慧、新思路、新构想，创造新奇迹。
愿我精心编选的“房产新知识精华”能对我所关注的企业有所帮助。）
本期标题
一、从“圈地”走向“圈人”
二、管理利润替代机会利润
三、房地产整合资源时代已经到来
四、人居环境建设走活“四步棋”
五、做业主代表为业主打工
六、用最少资源盖最好房子
中国房地产市场在经历了“圈地”的残酷洗牌后，现已开始转向终端制胜即“圈人”策略。所谓“圈人”，就是强化客户服务，建立牢固而良好的客户关系，通过不断巩固和扩大客户资源，形成新的竞争力，扩大市场占有率。
具有强烈创新意识的沿海绿色家园有限公司较早地注意到了这种“风起于青萍之末”的市场变化信号，认识到房地产企业提供给客户的不仅是一个住所，更应该是一种生活方式、一种生活品位、一种身份象征。只有在为客户提供满意的置业服务、产权服务的基础上，进一步提供优质个性化、增值服务，才是企业走向成功的“金钥匙”：及时提出带有明显的市场进化特征的“创顾客价值”的服务理念，致力于“形成一个以顾客满意为导向的组织，开创一个顾客满意的新时代”。
沿海绿色家园有限公司从“以顾客为本”的服务理念出发，按客户价值需求的不同层次，即物质满意层次、精神满意层次和社会满意层次建立了一个全程服务体系，将服务贯彻到房地产开发、策划、销售和物业管理的全过程。
提供美的产品，以满足客户对物质层次的需求。沿海绿色家园提出了具有创新意义的“美学品牌战略”，要求在房地产项目开发中高度重视满足人生价值取向的需求。在产品规划、设计、制造、提供的全过程落实美学品牌理念，与精雕细琢的质量方针结合，把美学要素带到工作中、生活中，使美的要求落实在每一个工作环节中和产品的细部中，致力于创建生活艺术空间。
推行“五心”服务，以满足客户精神层面的需求。沿海绿色家园把提高服务质量和水平摆在十分重要的位置，较早在国内引入ＣＲＭ管理理念，借用ＩＴ手段来优化、提升传统的客户关系管理。比如在物业管理方面，专门制定了《顾客维系方案》，成立沿海客户中心和沿海客户会，要求全面实现“五心”服务：
热心——全程关注、全力解决；经常反省为客户做的每一件事，是否还有更好的解决办法；
贴心——想客户之所想，急客户之所急；用产品与服务让客户感受开发商的关爱与体贴；
细心——细心了解客户，敏锐发现客户需求；专注于每一处工作细节，卓越追求产品品质与客户满意；
诚心——因真而诚，因诚取信；始终以多样化的优质产品和专业服务，真诚地与客户分享所拥有的资源；重视承诺，因为承诺代表信誉，信誉决定一切；
安心——让客户更满意的同时，也让自己更安心。
提供增值服务，以满足客户社会层面上的需求，即体验高品位的生活方式、代表高贵的身份象征及理想化的生活境界的需求。沿海绿色家园在物业管理服务上全面开展“一站式服务”，“首问式服务”和“家政式服务”，每年制定一个与企业理念相符、与顾客相关的“主题年”文化活动；创办了《家》杂志，建立了沿海绿色家园网站，从精神文化层面上为客户提供服务，满足客户的精神需求。
公司总裁江鸣指出：“我们将致力于形成一个顾客满意、员工满意、股东满意，相互促进、良性发展、共同创造卓越的新局面。”
——访石家庄金正集团副总裁沈文
记者：您认为目前房地产行业首先要解决的问题是什么？
沈文：人才问题。房地产行业属于中国的朝阳产业，兴起的时间不过十几年。由于房地产行业的发展历史太短，大多数企业还在摸索中前行。尽管国际上有完善的管理知识体系，但在企业具体运用上，还要靠专业化的经理人长期努力，不断积累经验。而中国房地产行业出现职业经理人的历史还不足１０年。全国３万多家房地产公司，除个别很成熟的企业外，大多数企业管理层的职业化程度不高。优秀职业经理人的短缺现象已成为制约中国房地产行业未来发展的一大障碍。而未来房地产企业的生存和发展，更多地要靠“管理利润”来占领市场，而不再是“机会利润”了。产品只有得到消费者的认可和喜爱，企业才能发展下去，而这一切都要靠人才的力量来实现。
传统的房地产企业认为，产品在规划时就确定了该项目的成败；而新型房地产企业则认为，职业经理人的选择决定了项目的成败，因为一切实施都归于人。
房地产行业是专业性很强、涉及领域很广的行业，它要和四五十个行业、两千多种商品建立关系，要与二三十个政府职能部门打交道。因此，房地产职业经理人必须具有触类旁通、举一反三、直觉敏感的智慧和扎实的管理功底。否则，即使他具有先天的优势，也难以运用自如。房地产企业要培养一名职业经理人往往需要数年的历练。而中国的房地产行业作为新兴行业，具备房地产专业知识、有成功经验的高素质经理人少之又少，加之行业的不断发展，优秀职业经理人稀缺的状况就更为严重了。很多房地产企业在项目运作过程中，资金到位了，但找不到具体操作项目的高素质职业经理人。商场如战场，找不到高素质的优秀人才，就意味着商战的失败。
记者：您做了近１０年的房地产职业经理人，您认为优秀的职业经理人应该具备那些条件？
沈文：优秀的房地产职业经理人与房地产投资者的不同之处在于，他们不是靠资金或资产来开创自己的职业生涯。他们的职业资本来源于自身的专业化整合能力、高尚的人格魅力、丰富的职业经历、显著的工作业绩以及特有的亲和力。优秀的房地产职业经理人十分珍惜他们的职业资本，因为这是他们赖以生存的根。他们的职业理想是，像父母对待自己孩子一样做好每一个项目，带大每一个企业；他们的职业准则是，企业的利益高于一切，对企业负责进而对每位股东负责。他们需要准确地把握好经商与政治、做事与做人、团队与个人、态度与方法、理智与感情、机遇与捷径、程序与越位、信任与监督、账面利润与现金流、企业发展与个人职业生涯等多种关系的平衡。他们的行为特点是“操心”，操股东的心，操企业的心，操员工的心，操的全是别人的心。他们就像一个虔诚的基督徒，穷尽自己的天赋，经历种种磨难，不断为十字架增添光彩。优秀的房地产职业经理人的魅力就在于他们所特有的那种责任意识和职业味道，做人如斯，做项目如斯，做企业亦如斯。
记者：在这么多年的职业生涯中，您认为职业经理人在房地产企业中起到了哪些显著的作用？
沈文：房地产行业涉及领域的广泛性是其它行业所不及的。由于房地产行业的这种多学科、多专业、多行业、大跨度并行性，使得房地产行业的不可预测因素较之其它行业更为突出。故而，越来越多的房地产企业已经意识到，随着企业越做越大，部门之间的沟通也会越来越难。在这种情况下，只有全能型的优秀职业经理人，才有资格在专业不同、分工不同的房地产企业中担纲起协同作战的领头人。同时，务实精神使得房地产职业经理人把方法看得比想法更重要。因为他们深知，没有方法对应的想法是没有价值的。
优秀的房地产职业经理人在房地产企业中的作用可以概括为六个方面：一是起着区域经济专家的作用；二是起着规划设计专家的作用；三是起着工程设计专家的作用；四是起着金融专家的作用；五是起着营销专家的作用；六是起着灵魂工程师的作用。
全能型的优秀职业经理人，是以他开放的心态、宽广的胸怀、开阔的视野和远大的目标，把握着房地产企业及其开发项目的每一个环节。从立项建设直至后期的经营管理，专业化、系统化的操作，实现了产品的提升和品牌的创造，实现了企业的利润和企业的腾飞。优秀的房地产职业经理人，是现代新型房地产企业成功的基石，在企业发展中所起着难以度量的重要作用！
记者：虽然职业经理人在房地产企业中发挥着极其重要的作用，但是，目前一些颇有成就的房地产职业经理人却在思索着重新转换角色，想退出职业经理人这一行当，为什么企业难以留住这些职业经理人？
沈文：首先是对企业文化的认同和归属感。如今“职业经理人”概念中最大的误区，就在于过分强调职业经理人“市场交易”和“雇佣军”色彩，职业经理人永远处于主动或被动地被“卖”掉的尴尬境地。认同企业文化，在企业发展和个人成就两条平行线上寻求共同的价值观，始终是房地产职业经理人苦苦追寻的目标。然而，并不是所有的房地产企业都能为职业经理人提供一个公平、信任、宽松、进取的工作环境，也并不是所有的企业都能清醒地意识到，优秀的职业经理人才是企业竞争的核心，“人力资本的增值”优于“财务资本的增值”。企业如果不能完全信赖职业经理人，使其产生归属感，放开手脚去工作，而只是在家族式的管理层面上徘徊，是不可能吸引和留住人才的。
企业文化是造就职业经理人对企业产生归属感的根本。有多少职业经理人因为找不到这种归属感，而挥泪离开自己带大的“孩子”。如果企业真的把职业经理人当成了自己的家人，职业经理人也会把企业当做自己的家，谁又会轻易离去呢？
其次是价值观。由于房地产职业经理人的短缺，房地产行业正走向一个货币资本与人力资本合作与双赢的时代。房地产企业要处理好货币资本与人力资本之间的关系，需要重新审视职业经理人的价值。企业与职业经理人之间的关系本质上不应该再是简单的委托与代理关系，而应该是货币资本与人力资本的关系。职业经理人是企业最重要的人力资本拥有者。人力资本可以同货币资本一样构成产权形成要素。职业经理人投入的人力资本也应该同投入货币资本的股东一样，拥有企业的股权。为了“栓妆职业经理人，有的企业会分给这些职业经理人一部分股权，使之成为公司老板之一。在新经济时代，职业经理人是企业创造价值的主导要素之一。职业经理人拥有剩余价值的索取权，而剩余价值索取权实现的方式，应该是建立分享价值体系。房地产职业经理人作为企业特殊的人力资本，是企业重要的战略性资源。中国房地产企业对职业经理人作为人力资本的价值观念尚缺乏新的涵概。
深圳万科股份有限公司给中国房地产行业做出了榜样。万科自１９８４年创立，已经走过了１９个年头，目前仍是中国房地产行业中最具竞争力的企业。这得益于万科很早就实现了转化为职业经理人的定位，很早就解决了产权问题，从而避免了许多民营企业创始人与合伙人之间、企业与职业经理人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳定的发展，并养成了系统的职业经理人文化。
第三是忠诚与信任。由于职业经理人的职业属性，决定了真正的优秀职业经理人大多数都是“工作狂”。他们希望企业能给予他们充分的信任，充分的权力（人、财、物三个方面）。他们希望与企业老板们有一个很顺畅的交流平台，参与企业的重大决策，受到尊重，把更多的时间用在工作上，为企业做出更多的贡献。在某种程度上，一个企业就象一支球队，职业经理人就象一个球员，高薪可以聘到大腕球星。但是，如果这位球星一年都没有上场机会，他肯定会离开这支球队。因为优秀的职业经理人是靠自身的职业资本来发展自己的，所以他们更珍惜时间。一个人２０岁以前读书，６０岁以后退休，真正能工作的时间不足４０年。他们无暇去看别人的脸色行事，无暇去等待漫长的“过程”，无暇去参与企业频繁的“人事大变动”、“内部大地震”。他们要的是尊重，是信任；他们要的是自身价值的实现。忠诚是双向的，职业经理人总是忠诚于那些忠诚于自己的企业。
编者按：１０月２６日，国家发改委经济体制与管理研究所教授史炜在广西房协成立１５周年大会上语出惊人，锋芒毕露。他认为，房地产确实是一个需求很大的产业，但有需求不一定能变成现实。史炜还认为，因为已经出现风险，房地产大腕王石、冯仑、潘石屹正在“逃离”房地产。史炜的观点或稍显尖锐，但不失为清凉的针砭之言，希望业界同行不以为忤，且惕然有所自励。我们认为，交流，碰撞，才能产生思想与真知，读者们不妨也来各抒己见。
——今天的房产商不要太乐观，中国房地产目前供大于求；但是另一方面，中国特殊的国情要求政府必须大力发展房地产，支持房地产。因此房地产要健康发展，要转型，必须进行资源整合。
（什么是资源整合呢？——记者旁白）
——今天房地产界已经进入高手过招的时代，房地产仅仅是经营的工具而不是经营的目标，目标是用房地产的台阶来寻求其他资本的组合。这就是资源整合。
我先给大家讲一个现象，大家可以去思考。在刚刚评出的中国房地产百强企业中，深圳万科排在第一位。万科老总王石认为中国房地产市场非常旺盛，依据有三：
一是美国人均居住面积是６４平方米，中国人均居住面积从１６到２０多平方米说法不一，但总的来说是今天中国与发达国家还有很大差距。有差距就有需求，所以中国人肯定还是要买房子。二是中国的大城市有很多外来人口，他们需要居住，所以他们也要买房子。三是中国人的收入有高有低，不同的收入空间有不同的消费需求，房地产商可以根据不同需求来盖不同档次的房子。
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排名第二的万通的退出行为更加明显。冯仑从去年开始把原来租售的商铺全部卖掉，大量的回笼现金实际不是做房地产而是投向其他。这并不是说房地产没有开发价值了，而是他意识到今天如果再按传统方式经营房地产，很可能会走向死亡。
排在第三的是风云人物潘石屹。当他的现代城成功以后，另两个项目其实都是退出型——“建外ＳＯＨＯ”和“长城脚下的公社”——他真正的目的是让资本退出，因为他的这两个项目足以放在香港的上市规划盘子里投资；如果能在香港上市，那么资本就收回来了。但不幸的是，他的项目没能在香港上市，因为现在的国际资本不像互联网时代，只要拿出一个很好的概念，基金就会投进来。从去年开始，概念已经不行了。
应该怎样理解这种现象？——记者旁白）
——显然，今天中国的房地产到了一个重新整合资源的时代。
今天的房地产不像以前那样简单地拿到一块地皮盖完楼就完成使命了。现在到了一个创造产品标准的年代，做品牌就是做标准。比如王石说中国各个收入分层，都能够有对称的购买房的曲线。说实在话，这是王石在圈大家的钱。
（王石听了不知作何感想。——记者旁白）
——因为他自己要退出了，退出的时候他要营造一个好的房地产环境，大家都觉得好的时候他就跑掉了，这是他的市场战略。
房地产确实是一个需求很大的产业，但与其他产业的需求不一样，它的需求不一定能变成现实。需要房子的人很多，需要房子并不等于买得起房子，这完全是两个概念。
（政府是不是也应该反思一下呢？——记者旁白）
——我可以非常形象的比喻今天的需求市常现今中国的收入分层是：高收入（年收入在１００万以上）在大中城市中所占的比例不到３％，他们不在乎买房子；中产阶层（有私家汽车、商品房，生活开支后年净收入２０万）不超过６％；剩下９１％就是低收入阶层，还可以细分：能够享受国家福利的这样的家庭不超过２０％，剩下的７０％～８０％就是真正的普通家庭。
对于收入问题，可以按线性曲线划：从低收入到高收入，可以针对各个收入层次盖不同的房子，但线性曲线是一个大平均，根本看不出贫富差距；根据不同收入搞非线性曲线看上去也很漂亮，但同样掩盖了消费者的真实需求。在中国还有断层曲线，这是房地产开发商应当引以为戒的曲线：低收入曲线走到一个层面就断了，跳了好几层到中收入曲线，然后又断层到高收入曲线——从中等收入到高等收入有一个很大的收入断层；如果解释为消费能力的话，可能差５到１０年。但是国家统计局、包括企业宣传的数字都把这些断层给连起来了，使人觉得不同档次的房子都有人买。实际上今天需要房子而买不起房子的人占绝大多数，但为什么这两年的房地产市场显得非常活跃呢？我可以把这个谜解开。
（这是一个吸引人的谜底。——记者旁白）
——其一，至少７０％的中产阶层在这两年完成了第二次购房，而且都是买中高档房子；其二，大中城市的房屋拆迁改造带动了一批购房者，他们拿到政府补偿再自己加点就可以购房，也促动了房市活跃；其三，中国白领的工资已超过香港，这批人贷款购房势头很旺。这三种人实际上集中在一个不大的范围。我不说这是泡沫，但至少得承认一点：中国真实的购房能力和数学统计出来的购房能力是有差距的，这时候就需要整合资源。
（又回到资源整合上来了。——记者旁白）
——过去开发商单纯“盖完一栋楼卖一栋楼”的传统思维方式，风险越来越大。今天的开发商还想生存，就要学会去创造市常过去是创造概念，现在是创造市场，过去的区位优势已经被功能所替代。
举个例子，去年北京科技财富中心在５环路边，规划为５Ａ级写字楼，因地段偏远、荒凉，被认为没有太大前景。但在调查中发现：１９９０年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价增加４％，在财富中心周围的房价没变化；１９９５年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价增加８％，在财富中心周围的房价变化很微小；２０００年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价增加１％，在财富中心周围的房价增加４％；２００３年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价无增加，在财富中心周围的房价增加８％～９％。
科技财富中心处在北京经济发展反应最敏感的区域，也就是说，北京经济如果再保持很高的增速，这个地方的房价还要增长。因此，在这里建房是着眼于未来的消费，在这里买房都是投资型的，如果房价下跌，在这里不会受到太多影响，反而可能增值：这就是整合资源，是开发商如何转换角度来盖楼的问题。
中小型地产商必须在运作方式上对传统经营模式进行转变，单纯地以房地产来经营房地产的前景是暗淡的，房地产与其他产业的联动越来越明显；许多地产商不是简单地盖楼，而是看哪些行业需要进入哪些领域时，提前把项目进行组合介入：这就是资源整合的第一个概念。
第二个概念是学会退出，进入是为了学会退出。
（看来第二个概念更为重要。——记者旁白）
——中关村发明了一个概念叫微笑曲线。人笑起来除了眼睛，嘴唇最漂亮。但是这个“嘴唇漂亮”是没有价值的，嘴唇是靠嘴角的力量来支撑变成不同微笑的形式。我们看到微笑的时候不是看嘴唇，而是看谁制造了这个微笑。如果用市场价值来说，真正有价值的不是嘴唇而是嘴角；转换成价值，嘴角占９成，嘴唇只占１成。做微笑曲线是要做嘴角，地产企业家现在到了做嘴角的时代了。当地产商要做嘴角的时候，就要去制造思想，创造思想，制造竞争，创造环境。今天可以这样评价房地产商，一般的地产商炒楼盘盖房子，优秀的地产商做概念，最好的地产商做品牌，适合未来发展的地产商做标准。
现在是到了做标准的时代了。什么是做标准？现在看房地产广告就像看小人书，有时很兴奋，有时很感慨，有时很无奈，有时很伤心……大家都在通过变相谩骂对方来抬高自己楼盘的价值。房地产广告到了谩骂的时候，泡沫就出现了。我说的“泡沫”不是简单经济学说的卖不出去的泡沫，而是市场已经到了无组织、无纪律、无规则，行为不知所措的地步。不知道下面该怎么走了，房地产除了简单地炒区位、品牌、价格以外，没有明确的定位。
因此房地产需要做标准，标准不是买房者创造的，而是需要开发商去创造；开发商必须脱胎换骨。现在好的开发商都有一批顾问来支撑，为什么呢？在资源整合的时代下，房地产需要靠一种标准来创造，而这个标准单由地产商去创造是不现实的。社会分工已经到了组合阶段，不是所有的地产商都能做标准——房地产商是做标准的组织者、决策者。
房地产业要维持正常持续的发展，必须进行资源的整合，重新培育自我、发展市尝创造市场的能力，要提高对政策的认知，对市场的认知，对消费环境的认知。
今天，房地产到了更新换代的时代，首先的问题是：“我是谁？”房地产商、尤其是中小型房地产商已经到了重新认知自我的时候，要学会制造标准，组建自己的顾问队伍、专家体系，做未来消费群体的标准。
随着我国城市化进程的不断加快，人们在追求城市建设的同时往往却忽略了区域人居环境的改善，从而损害了人们健康的生活环境。“非典”的爆发更是引发了人类关于居住健康的深层次思考：我们的房地产住宅开发如何真正与人居环境建设相融合？这就需要我们的住宅开发建设有一个升华，即从节资、节能阶段、注重生态阶段到环境量化阶段。
人居环境建设要有生态内涵
当前国内很多住宅小区的建设现状是：只是停留在绿化、美化的表层，而并未涉及“生态”、“绿色”、“健康”的深层次的丰富内涵。其实一个舒适健康的居住环境离不开以下几个品质因素：
一是阳光充足，空气清新，对危害人体的有害辐射、电磁波及气体进行有效控制。二是安静，无噪声、无污染、水源洁净并形成再生资源系统。三是丰富的绿地和宽阔的室外活动空间及识别性强的景观特征。比如有些项目，在设计之初，就打破开发的常规，准确定位，并提出一些全新的建筑概念，基于这样的考虑，才能营造出高品质的人居环境。
所以，不是说某某项目在城郊找了一块地，绿化如何如何好、容积率如何如何低，就可以称自己高品质，而是应该认认真真地从人居环境的指标出发，制定出属于自己独有的品质和特色的社区。
人居环境建设要有品质特色
如何让社区具有独特的人居品质和健康特色，就需要在人居环境建设的大前提下对社区的定位和设计细化及再创造，这样才能做出真正符合市场与消费者的创新产品。比如东方太阳城这个项目，致力于打造退休老人专属的理想人居环境居所，这样才能创造性地专为老年人考虑建筑规划——有专为老年人活动考虑的园林景观、有专为老年人考虑的水系、针对老年人的消费特点采用大量新技术、建立了针对老年人生活特点的智能化社区等等。
人居环境建设要有细节意识
如果外表很漂亮，但住房内部环境却不尽如人意，甚至很差，例如日照、通风、使用功能、结构布局的设计方面和精装修部品的环保都不符合生态要求等等，也称不上真正高品质的人居环境住宅。这里主要是户型设计和部品质量问题，前者尚好，后者由于缺乏整体性往往被开发者忽略。
在谈到人居环境这个大概念时，可能会觉得与一些细部的配套是否环保关系不大，但是一个真正重视人居环境的社区，就是要将环保落实到每一个环节、细节上，大到社区，小到每一件部品等，都要将环保、健康的概念真正落到实处。
人居环境建设要靠整体推进
人居环境建设作为人类生活发展的保障，已受到越来越高的重视。２００３年１１月１日，由中国房地产及住宅研究会人居环境委员会主办的“首届中国人居环境高峰论坛”上，人居环境委员会专家提出了“中国人居环境与新城镇发展推进工程技术纲要”，其中提出了住区人居环境规划建设、住区人居环境生活品质、资源和能源和绿色环境保护、健康住区居住生活方式、技术创新与技术进步、城市文化传统和居住文化、城市功能更新改造工程等七大方面的具体实施方案。
——访名城地产（福州）有限公司董事长俞培俤
名城地产的俞培俤董事长是一位很有“意思”的老板，早就听说他有一些“花边故事”：譬如关于他一个月内穿破３双高筒雨鞋的故事；关于他为了工程细节居然不顾董事长身份，与施工工人较真到底的故事；关于他凌晨如神兵突降现身施工现场突击督察的故事。从这些故事中我们可以真实地感觉到俞培俤“做业主代表，为业主打工”的真心实践以及对产品品质的不懈追求。
正是有了这种追求，在不到两年的时间里，名城地产以“实力、诚信、品牌”的企业形象享誉榕城。更难能可贵的是，它的掌舵人俞培俤此前从未涉足房地产业，却导演了一场轰轰烈烈的名城地产“完美风暴”：从竞标大家都不看好的地块开始，到实践宣言和履行承诺，俞培俤领衔的名城地产以铁一般的事实消除了业界的种种偏见和怀疑，谱写了福州地产开发的新传奇。这个传奇不仅在于大名城的建设规模和速度，更在于业界对大名城从怀疑到信服的心路转轨。
尽管入行较晚，但俞培俤对房地产开发却有着独到的理解和许多足以让业界惊叹的创意，这让我忽然想到一句话：无先无后，达者为师。
成功的关键是做好产品
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记者：我们注意到２００２年８月２２日大名城首度开盘，到１２月３０日，４个月时间销售２．６亿，名列福州当年销售排行榜第四名；而今，大名城１６００多套住宅已经售出１３００多套，取得了辉煌的销售业绩。您认为名城地产的成功之处在哪里？
俞培俤：能够让市场接受，关键是要认真做好产品。现在很多客户理念很先进，消费也超前了，这就要求我们更要强调规划，重视前期工作。为了做好大名城的规划设计，公司从意大利到东南亚一路考察，综合了各地专家意见，并进行整理，最后确定由东北设计研究院担纲规划设计。在控制和执行方面，从物色合作对象到建筑材料的选择，处处以确保品牌和质量为原则，不惜加大资金投入。比如小区引入温泉水，选择高成本的不锈钢管道，并请有关专家研究解决２４小时温泉水持续保温的问题；又如社区道路全部采用花岗石铺成，并投入２０００多万元营造了园林景观等。通过加大资金投入，使名城地产真正是物超所值，并以此赢得了市常
为了保障产品品质，名城地产对工程质量抓得很严、很细。我想很少有哪一位老板像我这样，会在凌晨神不知鬼不觉地现身工地，督察施工和监理情况。由于亲历亲为的突击检查，加大了监督力度，促使施工单位、监理公司尽职尽责，从而保证了工程质量。
我们刚开始做房地产开发就把自己定位在“为业主打工”上，处处为业主着想，以追求１００％的业主满意率为目标。为了实现这一目标，我们集合了海内外品牌企业的合力，从选址、规划、建设、景观、物业等环节，坚持“四高”原则（高起点规划、高质量施工、高水平管理、高标准服务）进行项目开发，确保大名城卓越的品质。
品牌追求比业绩定位更长远
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记者：名城地产现在已经成长为福州知名的地产品牌企业。您认为，名城地产的品牌追求和塑造有哪些独到之处？
俞培俤：品牌是企业生存的根本。品牌不仅是知名度和承诺，更是体验，是方方面面可以触摸、感知的东西。一个企业要树立自己的品牌，必须有很强的理念。
品牌树立不易，品牌维护更难。企业拥有产品和服务，而这正是品牌形成的基础，因为业主是通过对产品和服务的认同来认同企业的。而外界则是通过市场的认可来确认公司品牌的。企业品牌依托于产品和服务的品质。而产品和服务品质来源于全过程品牌战略，因此从产品规划设计、施工建设到后续运行和跟踪服务，都要着眼于公司的品牌。
我对品牌到位的理解是，房子卖完后，业主长时间的认同，才是真正的成功。品牌追求比业绩定位更长远。过去那种“卖房赚钱走人”的思想是不可能树立起企业品牌的。品牌不是吹出来的，品牌的树立需要舍得丢掉部分利润用以满足业主们的高期望值，这体现出一种社会责任感和长远眼光。我们追求合理适度利润，主要着眼于长远和后续发展，以及通过获得社会支持面的扩大来获得更大的回响力度，即以利润的损失为代价获得更多的企业收益。
名城地产把诚信看得很重。大名城走到今天，靠的是责任感，承诺兑现，执行到位，不开空头支票。比如交房日期，当初承诺第一批房在今年４月３０日上午１０点达到交房条件，按照通常的施工速度预计，要延迟两天时间。尽管延迟两天交房是很正常的事，但公司还是坚决要求如期交房，履行承诺。为此，公司全员动员，２４小时加班施工，确保了准点交房。
与业主进行面对面的沟通，让业主们对大名城的产品品质和服务品质进行评判，提出他们的需求，这是名城地产执行品牌战略的具体做法之一。实践证明，这种做法在业主与公司之间营造了良好的氛围，取得了显著效果。因此，大名城地产品牌的塑造实际上遵循了一个很朴素的观念：说得多，做得更多；说得好，做得更好。
房地产业经过多年的发展，对新的目标、发展模式、体系的研究进入到一个新的时期，各种认识和理论在市场中都有碰撞。日前，在中国住交会上，中国建筑协会会长宋春华说，我国的房地产业已经到了必须走资源节约型道路的关键时刻。开发商要树立“用最少最好的资源盖最好的房子”的观念。
为配合住房制度的根本性变化和人们思想上的转变，我国各项政策——包括金融、税费、土地交易、产权等，已经全面启动。这些政策的出台有利于促进市场的发育，整个产业的运行状态良好，特别是开发量巨大；交易日趋活跃、消费总量继续扩大、整体质量在提高，人居环境正在逐步改善，现代化的产业体系开始显现。
但是，在发展的背后，产业存在的问题也很多，宋春华把它们概括为“两高两低”：物耗高、能耗高，生产效率低、科技进步对产业发展的贡献率比较低。
具体表现在下面几个方面：第一，技术法规还不健全，缺乏一种保障体系，包括合作协调；第二，结构体系和墙体材料没有很大的突破；第三，部品和配件的性能比较差，工作状态不好。根据这样的产业状况，中国住宅产业现代化的根本任务就是要加快住宅建设从粗放型向集约型转变，提高住宅质量，满足人民群众日益增长的需求。
资源节约型模式
宋春华认为，中国的住宅产业体系选择什么样的发展模式，是根据我国国情提出的。我国的耕地、淡水以及能源的人均拥有量都偏低，但是住房消费是刚性的，所以占世界人口２２％的中国，在住宅建设和住宅消费领域要选择一个资源节约型的发展模式。资源节约型模式的基本特征是，占用资源少，环境负荷小，可循环率大。
占用资源少。即在开发阶段，在投入端减少资源投入，建成以后减少资源的消耗。这样以资源占用的减量化和有效地保护资源，降低环境污染负荷，实现可持续发展。
首先是节约用地，要节约用地首先是确定一个合理、科学的户型。根据科学测算，最经济合理的户型在８５～１０５平方米。在住宅类型上，要少用地就应该以多层为主，在大城市和特大城市辅以一点高层住宅。同时，不要大量占用耕地，特别是要把旧城改造和新城开发结合起来；要特别重视大城市的“摊大饼”现象，新型配电站用地也要大大减少。
环境负荷校建筑是耗能的大户，对环境的负荷比较大。要想节能首先是搞好规划布局，规划要为节能创造一个良好的条件；同时在维护结构、保温性、外门窗、供热和空调技术等方面采用新的技术和材料。
另外，要从源头上减轻污染，排放要符合国家标准，增大可循环率。水是最主要的问题，要注意水的循环利用，在南方地区要注重雨水的收集和利用。
相互联系的产业体系
宋春华认为产业体系的构建大体上有几个体系：
——技术保障体系，主要是住宅产业的一些技术标准、规范规程以及模式；
——建筑体系，最主要的是结构体系，也包括维护体系和各段体系，特别是门窗、通讯以及各类管线配件等；
——质量保障体系，包括质量责任、规划设计的审批、物品的认证、市场的准入、质量的监督等；
——性能评定体系，就是综合性的对住宅这种产品进行性能的认定，主要体现在住房的适用性上。
住房是否好用、是否安全，包括健康方面的安全，房屋的耐久性以及环境性和经济性，从这几个方面评定出一个住宅的基本品质或者说综合品质，这就是我国在住宅产业现代化方面要构建的一个基本体系框架。
技术保障体系是前提。一个很简单的例子，现在很多部品之间是不能兼容的，互换性非常差，相互之间没有协调。
建筑体系是基矗这是科技含量的载体。研究和开发的重点是部品，这直接涉及住宅的基本性能。
质量控制体系是关键。质量体系也包括多方面，包括各种规划设计的审批、市场准入、淘汰、质量监督、验收以及质量责任和保险、赔偿等，这些都应该建立起一些体系。
性能认定是核心。就是对住房的性能要做出一个评价，我们现在的性能评价主要有三个档次，ＡＡＡ和ＡＡ以及Ａ，分档次主要是为了提高住宅进入市场的透明度。
依靠社会推进
宋春华认为，中国的住宅产业要依靠示范的推进。现在国家推出的就是康居示范工程，其主要特点是：设计的基本原则是保持住宅在整个寿命周期的质量；第二，要进行技术集成，而不是某一方面综合技术的集成；第三，严格部品的准入，“用到我这里的一定是好东西”；第四，康居工程全面实行住宅性能认定。目前，全国共有７５个示范工程，遍布全国２３个省市，此外，还推出了国家住宅产业化基地。
所以，全面建设小康社会对住宅产业现代化提出了更高要求，构建中国特色的住宅产业现代化体系一定能够比较好地解决中国的人居问题。
