不断学习新知识，才能不断产生新智慧、新思路、新构想，创造新奇迹。
愿我精心编选的“房产新知识精华”——当月房产文摘能对企业有所帮助。）
本期标题
一、长沙浮出娱乐地产
二、都市住宅设计流行趋势
三、房地产业要“修身养性”
四、“全现房销售”猜想
五、天津出现全国首个双语社区
六、谈谈前营销
七、环境神韵源于生活体验
在娱乐业高度发达的湖南长沙，一批以娱乐为主题和灵魂，渗透酒吧、休闲、观光等色彩的地产项目正在城市中心旧城竞相角逐。日前，天辰·腾达商务大厦在长沙蔡锷南路黄金地段浮出水面，其刚健的造型、亮丽的立面令人耳目一新，引来各方关注。
１、娱乐地产实乃身不由己
其实，这只是长沙娱乐地产兴起的一个缩影。近年来，由于娱乐产业热情高涨，长沙解放西路地段“酒吧一条街”的相对饱和，各类娱乐机构便已顺理成章，开始向蔡锷南路两厢蔓延和拓展。据了解，天辰·腾达商务大厦刚一成型，就被一些成长型企业看好，竞相要求进驻，同时更有众多酒吧、休闲、美容、ＳＰＡ等机构的经营商蜂拥而至。目前，一共七层的该大厦已被抢购六层，最后一层也被三家企业一致相中。天辰·腾达商务大厦营销总监刘峰戏言：“尽管我们这个项目定位于商务，但现在似乎已经有些身不由己，因为娱乐的成分已经胜过了商务。”
据记者观察，在长沙蔡锷南路两厢，人气之鼎盛、娱乐氛围之浓厚已今非昔比，酒吧、休闲、餐饮、美容等机构更是举目可见。即便是在新近亮相的天辰·腾达商务大厦一层，一家名为“交叉点”的大型酒吧也将择日开业。而与天辰·腾达商务大厦相邻的明景公寓、添景阁等项目，似乎也呈现出同样的娱乐地产倾向。
２、人文积淀成就城市之心
事实上，解放西路、蔡锷南路、坡子街等传统城市核心区，既有商业的繁华，又有人文的积淀，夹杂着传统和时尚。只是近年来，随着坡子街民俗风情小吃商业街拆迁的启动，长沙市以此为中心，周边的旧城改造如火如荼起来。人民西路直接拉通与湘江大道相接，与之平行的解放西路和与之交错的蔡锷南路地产项目也是纷纷进驻。平和堂、沃尔玛等大型商场超市，金色年华等娱乐无极限，与火宫殿、杨裕兴等名食老字号，共同在这块宝地上竞得光辉。
专家指出，一个成长中的城市必然有双重的生长点，即财富生长点和人气生长点。就后者而言，其地域上的根据地就构成了城市之心。城市之心也许只是一座建筑、一个街区，甚至可能只是破旧街区中的一段。但正是因为它的存在，整个城市像是装上了一台蓬勃向上的发动机，混杂在繁华商业中的精神生活便有了迷人的气质和新生。于是，娱乐地产在这种新与旧的更迭中寻求到自己的契机和舞台，娱乐产业也就在某种程度上充当了一个“急先锋”的角色。
３、趋势定位接近旅游地产
刘峰认为，城市之心是一个城市的象征，是一个城市最为活跃的原点，酒吧、会所、喧哗只是它的表象，而繁荣、活力与向上才是它的内在。因此，娱乐地产在成就自己的同时，也扩张了城市之心。他分析说，娱乐产业的勃兴，大力推进了地产的进程，也正因如此，地产项目也随之融进了某种娱乐的因子。他认为，娱乐地产并非地产营销的“娱乐化”，而是地产项目的“主题化”。地产项目在某种意义上契合了娱乐产业的需求，清醒地、自觉地寻求“娱乐化”的定位，这一趋势更接近于旅游地产。
由于旧城改造的加速、娱乐地产的崛起，城市核心区确实逐步彰显出了一种传统与现代交融的“混血”气息。如果说坡子街民俗风情小吃商业街只是以明清风格的仿古建筑再现长沙传统繁华的话，那么天辰·腾达商务大厦直面上万平米的天心阁绿化广场则是现代追求与人文历史的融合。毋庸置疑，在历史和文化的传统上不断塑造和美化自己，才会具有真正的魅力。同样城市在发展创新中，仍应保持它所固有的旅游文化特色。这种特色的形成，很大程度上依赖一种历史的积淀和文化的凝结。业界认为，娱乐地产的初露端倪，为城市之心的强劲发展将注入新的活力，同时也将塑造一种张扬而妩媚的现代旅游城市气质。
１、人性化设计
人们已不再满足于一般意义上的居住概念，而更注重在设计中注入人性关怀的内容。无论是住宅楼的外观设计还是内部格局，都呈现出新的设计趋势。
外立面日趋简洁。外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号，取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件。窗的开面愈见增大，而大又低的窗台设计，则拉近了人与自然的距离；全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台，充满了时代气息。一些新盘注重想象空间的再创造，圆虎镂空、转角、嫁接等手法的应用，使艺术与生活紧密结合。
室内布局注重实用。储藏室、步入式更衣室被普遍引进普通住宅；有的住宅已开始向立体分割方向发展，利用空间设计的不同高差隔出不同的功能区域，大大提高空间的利用率。如虹桥路上的嘉利豪园的复式房型，可同时享有一个２．４米高的夹层，即买二层得三层，夹层可用作工作室、视听室等。客厅的挑高为４．８米，有空中别墅的感觉，既豪华又实惠。
横厅设计开始替代直厅。以往一般的住宅楼多为南北直厅布置。现在开始出现客厅和餐厅或书房均在南面的横厅设计，甚至出现了诸如春天花园８．４米宽的大面积落地玻璃窗，日照、通风空前良好、视觉感受非比寻常。
准一梯一户。清静、私密的一梯一户是居住者所向往的。如今设计已开始尽量向此目的靠拢。有的开发商在一梯二户的小高层中安装东、西两边都能开门的电梯，造成一梯一户的感觉。
电梯大堂宾馆化。楼宇入口的电梯厅设计开始向酒店大堂靠拢，除了艺术挂画、吊灯、壁灯，还专设洽谈、休息区，让住户拥有酒店式的享受。
２、生态化设计
绿色生态住宅的基点是从住户的切身利益出发，有效地利用自然，回归于自然，重复利用，减少污染，保护环境，具体涉及以下几个方面：
把空气、阳光、绿色引进每套住宅。大窗口可容纳更多的阳光、空气和绿化景观，可以通过设计增加保温隔热手段或使用防热隔膜玻璃等措施，把不必要的热量拒之室外；采用会呼吸的绿色建材，调节室内温度和湿度；太阳能转化为热能已在住宅中使用，通过光的充分利用来减少电损耗是一个全新的课题。
绿色生态住宅提倡最大化利用资源和最小化排废，提倡重复使用，回收利用。可以实施生活垃圾分类，对有机、无机，有害、无害物质分别再利用以达到最小排出和最大化利用。又如，在小区中实施中水系统，配备循环水净化装置，循环重复使用再生水资源，收集和利用污水、雨水、流动景观水改善气候环境。
从绿化率走向大树率。前几年楼盘比拼的是绿化率，它是个数字概念，好像是越大越好，结果出现空洞无物的大草坪。实际上，这只能称之为绿地率，没有美化环境。现在一些小区开始引进大树、成树，有的还特别引进一些百年名贵树种，并结合整体园林景观设计，使环境质量明显提升。
从高密度到低密度。现阶段的住宅区在拥有集中绿化、园林、庭院、会所、架空层外，开始出现空中庭院，即每四层设置一个共享空间。在开敞的空间内，植物、花卉相得益彰，园林灯、休闲椅点缀其间，使居住在高层里的住户不出楼门即直接感受室外的自然景观和邻里相亲的人情味。
３、合理化设计
住宅设计特别强调功能增量，面积增加，功能随之升级。例如：一个简单的厅可演变为客厅和餐厅；卫生间由老三件洗盆、便盆、浴盆 增加为具有淋寓化妆功能，同时又能分区使用。面积增大，功能提高，舒适度也会相应得到提高。
住宅设备配置周全，管道走向合理，住户获得较高的舒适和方便程度是居住质量提高的重要方面。今后的住宅要全面考虑光、声和空气质量的综合条件及相应的设备配置。
今后住宅设计将会充分利用日影分析原理和计算机辅助设备来改善日照和用地之间的矛盾，有效发挥土地的综合利用率。
住宅中人可容忍的噪声为４０～４５ｄＢ，为达到这一目标，加强楼板隔声叠屋构造和面层处理在住宅设计中将受到更多注意。住宅室内污气和有害气体排除是住户关心的问题，有效排除厨房、卫生间污气，要求住宅风道质量过硬。新型、专用的风道系统和接口正逐步研制使用，住宅内管道布置不合理影响了住宅品质的提高。集中管井是现代住宅的一种成熟作法，属公共使用的设备管道设置在住户套型之外；解决水平管铺设的办法是设置管道墙，所有设备沿管道墙布局，各种水平管在管道墙内布置。
“修身养性”从词面的意思来解释，就是人们加强自身修养的一个过程。“修”是指健全完善，而“养”则是补充加强，二者合为一体，就是要在原有的基础之上不断充实、完善自己，从而达到一个更高的思想境界。
要“修身养性”，就要求开发商必须关注那些在过去一直被视为细节的、不为开发商和消费者重视的、所谓的不重要环节。如住宅中的住宅电气配置水平。我国房地产市场开发几十年来，居民住宅出现的由于电气配置不合格危及人身安全的事故甚于火灾。统计数字表明，因住宅电气配置低下或者是不合理引发的安全事故达到六成之多。据了解，法国和中国浴室触电人数比例是1?400。为什么家庭住宅电气配置较低的问题一直?有引起足够的重视呢？究其主要原因还是在于房地产开发商缺乏为客户着想的长远眼光，只看重眼前利益，再加上人们的电气安全意识和自我保护意识不强，造成潜在的安全隐患；其次由于长期以来住房市场供不应求。在这种情况下，电气低配置的状况也就无暇引起人们的高度重视。
市场竞争是残酷的，随着消费者整体素质的提高、对商品辨别力的增?和消费意识的成熟，注重细节的高品质住宅逐渐成为市嘲宠儿”。
开发商在住宅电气配置方面的投入和整个住宅建筑投入相比是很小的一部分，但是却间接反映出开发商的长远眼光和品牌意识。细微之处见真情。在保护消费者安全的同时，开发商也提高了楼盘的知名度和公司品牌的信誉度，从而达到双赢的局面。
因此，戒骄戒躁，从细微之处做起——在市场竞争环境下，开发商尤其需要修身养性。
在房地产市场红火的今天，全现房销售的实施，既不是超前得让市场难以接受的“半夜鸡叫”，也不是滞后得“日上高墙”，而是踩准了楼市发展的节拍，是一项有利于楼市发展的极好举措。
作为商品交换的一种常态，“一手交钱，一手交货”本是再寻常不过的事，但不知从什么时候起，我们的购房者手中的现款却难以当即“换”来现实的房子，特别是在一些楼市火爆地区，即使是期房有时也得通宵达旦地排队才可能买到。
现房难求固然有市场供求关系不平衡的因素，也与消费者购房心切，怕错过选择“机会”有关，但由于需求旺盛是开发商所乐意看到的景象，所以很大程度上也是一些短视的开发商设“计”引诱或虚假造势所造成的。
众所周知，房地产投诉中，在相当一部分是由预售时所承诺、约定的产品，与最终交付的实物产品不相一致所引发的；或由于虚假承诺，或由于规划变更，或由于广告、模型、楼书误导等，以致使消费者的心理预期与交房的实物大相径庭。而这一切，都是由于期房预售的不确定性、未知性所导致的。而期房预售机制的诸多不可预见性和未知性，往往成了日后矛盾与纠纷的根源。
国外有实力的开发商均将房子及环境造好后再全现房发售，发展商没有相当的资质、实力、融资和资本运作能力是难以胜任的。卖期房与卖现房相比，卖现房对开发商的压力更大，一是资金压力大，卖期房是用购房者的钱造房，卖现房是开发商掏钱造房，若资金实力差，一旦资金链断掉，那是苦不堪言；二是销售成本高。因为销售周期拉长，资金成本增高；三是购房者选择性增加，若是成品房不让消费者看中，就无法用好办法来吸引买房人买房。
尽管如此，现房销售毕竟是房地产业发展的方向和趋势，对房地产企业而言，全现房销售是挑战亦是机遇。由于卖期房矛盾实在太多，因此，国内一些有实力、有远见的开发企业出于发展战略、赢得消费者信任和树立品牌的需要，不追求短期的利益，而谋长久发展空间，开始将眼光投放到消费者广泛认同的“全现房销售”方式上。
有专家把全现房销售比做踩准了“拂晓点”。其意是，在房地产市场红火的今天，这一举措的实施，既不是超前得让市场难以接受的“半夜鸡叫”，也不是滞后得“日上高墙”，而是踩准了楼市发展的节拍，是一项有利于楼市发展的极好举措。全现房销售所以踩准了“拂晓点”，因为长期以来，开发商一直是卖期房，购房者一直是买“梦想”。其间引发了很多矛盾和纠纷，掣肘了方方面面的精力，带来了极大的麻烦。全现房销售所以踩准了“拂晓点”，还因为在全国大力提倡建立诚信体系的时候，全现房销售对建立房地产业诚信体系起了至关重要的作用。全现房销售，买房者看到的是实实在在的成品，好与差一目了然。这样，开发商所制作的楼书、广告内容就来不得半点虚假，营销人员的推销用词就得要恰如其分，否则必然是自搬砖头自砸脚，市场诚信度必然会随之增强。
全现房销售是好事，也是许多开发商有实力和能力做到的。开元房产自我加压，引领台州“全现房销售”潮流，反映出一个成熟的房地产企业对消费者的负责和对品牌的维护。开元集团总裁陈妙林表示，“全现房销售”是开元所要实现的“诚信地产”品牌战略的重要一环，集团将在诚信为本思想的基调上，对企业现有的经营理念和运作机制进行调整，建立一整套涵盖项目开发和经营全过程的质量保障体系。这一体系既包括建筑产品质量，也包括客户服务质量，将处处体现出企业诚信的本色。
全国第一家“泛教育”社区的建设者天津房地产开发的龙头企业泰达建设集团日前与全国著名的外语类教育培训机构北方新东方教育科技集团签约，将在“泛教育”社区“天江·格调空间”沿街位置投资近5000万元，兴建一所总面积超过6000平方米的天津新东方学校办公教学中心，并将“天江·格调空间”定位于全国首个双语社区。
天津泰达建设集团在多年的开发建设中，一向体现“人本”关怀，所开发项目均受到市场热烈追捧，是天津市家喻户晓的知名企业。特别是于2003年在市中心区开发50万平方米的“天江·格调空间”，以“泛教育”社区理念，不仅赢得了全市购房者的青睐，也深深吸引了新东方教育科技集团。新东方创始人、全国青联委员、中国青年企业家协会副会长俞敏洪告诉记者，新东方是一个短期培训机构，将资源放在天津，是由于看好了天津的教育文化氛围和天津的发展潜力，选择与泰达建设集团合作，是由于相同的理念、相同的追求和相同的精神。他们对在这里的发展充满信心。
泰达建设集团建设分公司华志忠表示：天津新东方学校入驻“天江·格调空间”，对整个社区的发展无疑是一大利好。“天江·格调空间”将成为全国首个双语社区。所谓双语社区，即通过专业语言教育机构培养整个社区的语言环境，提高业主会话能力。双语社区将以培养业主与学校之间的联系为核心，淡化物业公司和开发公司的作用，使其成为独立运营的健康循环体系。新东方大厦建成之后，不仅会极大方便社区业主的学习和交流，而且凡是天江·格调空间的业主还可以全面享受八折的优惠，同时社区还将与天津新东方学校建立长期的合作关系，免费享用新东方的网络教育资源。
笔者在总结我国北京、上海、深圳、广州等地成功营销经验之时，发现业界有人提出了一个新的房地产营销概念即“前营销”引起了笔者的共鸣。
根据市场营销学对营销阶段的划分，整个营销过程大体上包括四个阶段，即：酝酿期、强销期、持续期和收尾期。酝酿期是指产品销售前的市场定位、形象包装、理念推广时期，也是为产品今后营销打基础的一个重要时期。强销期，是产品取得市场认可后产品正式销售过程中销售速度最快的一个时期，在这个时期要完成大部分的产品销售。持续期是在产品强销之后带来的销售高潮继续延续和缓慢下降的时期。收尾期是对剩余产品进行最后推广，完全全部销售任务的时期，也是产品升级换代、推陈出新的时期。
以上谈的是营销过程分期的问题，“前营销”应该划在营销过程中的酝酿期。要想得出“前营销”的定义不外乎从两个方面入手，第一，前营销是一个时间概念，它处于营销当中的酝酿期；第二，前营销是一个行为概念，它是产品市场调查、产品定位、设计制作及改进、理念确定及推广、形象包装、产品信息向公众传播、获得反馈信息改进产品自身和营销措施等的一系列行为活动的总和。
不难看出，前营销是营销活动的重要时期及有机组成部分。营销的根本任务有两点，一是要缩短营销周期；二是要获取利益最大化。产品营销是一项系统工程，前营销工作的好与坏直接关系到营销周期的时间长短及预期利益（经济、社会效益、无形资产的积累）是否能够现实地转化为既得利益。
基于前营销的重要作用，可以得出前营销阶段的主要工作任务：第一，准确的市场调查，对产品现有市场做一个全面详实的了解；第二，产品的市场定位；根据市场调查的结果及企业的自身状况确定产品的目标市场，也就是确定我的产品市场是该类产品市场细分当中的哪一部分；第三，根据自身对产品的认识及市场信息的变化完成产品的设计制作及改进；第四，产品的形象设计，导入CIS系统对产品的VI、MI、BI进行设计；第五，利用宣传道具、整合各种媒体、媒介资源对产品理念、信息进行宣传推广，搞好公共关系；第六，留住潜在客户并对潜在客户提供完善的前期服务（产品介绍、购买建议等），即“不签合同也为您提供服务”，保持好同潜在客户的沟通，了解客户对产品的需求，对客户群进行分析；第七，根据第六项任务得到的反馈信息进一步改进前面任务的相关内容，这是一项需要持续反复做的重要工作。
另外，做好前营销工作还需要注意以下几个问题：第一，前营销过程中总要给消费者许多“第一印象”，不同的第一印象会使人对事物产生不同甚至截然相反的认识，故此必须要留一个好的第一印象；第二，在此期间要根据市场信息搞好理念与形象的矫正、创新与发展，同时也应注意到形象风格的统一，也就是“稳中求变”；第三，注意到政府政策、法规对前营销行为的影响，如政府的行政许可行为的条件是否满足、是否会对消费者造成宣传误导等第四，要考虑一些不可预见因素（含不可抗力）对营销行为的影响。
如今，住宅环境越来越被人们所关注，整个社会经济文化的快速发展为人们追寻人与环境和谐共存的美好境界奠定了物质基矗住宅环境是人们居住生活的空间形态，人们既要维护它，同时它又为人们所享用。环境不雕饰不可能，但若过分刻意，就可能背离追求好环境的初衷。自然和真实才是环境的灵魂。
早几年在住宅环境方面，概念性讲得很多，生态、水景等等。一度人工水景等成为热门话题，本意是好的，是人们在居住环境方面对自然形态的追求。但有的也带来了问题，营运成本高，难以维系，水质变脏变臭，反而对环境造成了损害。
我们在设计上海年华·瑞生花园别墅的环境时，追求的是自然境界。
楼盘所在的地块上有两条天然河道通过。我们没有刻意地在挖渠修湖上下功夫，而是在保持和体现天然河道的原生态上做文章。在水务局的支持下，我们在清理河道淤泥后，沿岸打入两至三排杉木桩固土。在堤岸斜坡的近水处，种上水生植物，坡上再种一些护坡及荆棘类植物，形成一道隔离保护带，安全又自然。
小区围墙也是“软性”、自然的。外看是四排法国冬青组成的约1米厚的绿篱，冬青树立面上还修剪出不同的造型，厚薄有致、凹凸有形。在冬青树中间藏有透绿的“硬”围墙，上装红外线报警系统。这种软围墙既自然又安全，因为这么厚的冬青绿篱，翻爬很困难。
树的种植也很有讲究。有人一说到种树，就想到一年到头都是绿色。其实，一年四季有明显的季节变化，这才是自然。该有绿的时候绿，该见阳光时见阳光。如果一年四季林荫道，到了冬天就会阴森森。我们在小区中种的枫香树，春天树叶一点嫩绿，夏天是浓郁的深绿，到秋天变成金黄色，冬天来临，落叶铺满小道，一地诗意。
我认为，自然的环境不只是为形式上的好看，而要为内在的功能服务，为居住的人服务。举个例子，在影响房子采光的地方要少种常青高大的树种，两户之间有视觉干扰的反倒需要常青叶密树，增加私密性。路的拐弯处，为避免夜晚车灯影响业主生活，我们就在私家花园外种上1米多高的绿篱，防止光污染。路面我们则选择了黑色柏油，最大限度降低车辆行驶的噪音。总之，一切的细节，都是让环境为人服务。
建筑也是住宅环境的组成部分。上海年华总共96幢别墅。当时设计建筑单体时，有如下三个想法：一是建筑形态要像个别墅，二是覆盖率要争取相对缩小，花园争取相对大一些，三是均好性。最后我们设计了三层带电梯的别墅。现在看来在相同建筑面积及功能配置下，住宅覆盖率有所降低，花园面积大了，房屋周边的空间感觉宽敞了。
室内环境也是环境中的应有之意。我们没有刻意模仿经典房型，而是注重生活型别墅的内部功能，在空间尺度、室内交通路线设计等方面都颇费心思，在较大程度上实现了别墅生活高私密性的要求。
住宅环境的文章很大，说不好。但有一条，住宅环境的建设要注重因地制宜，要形似更要神似，需要我们在丰富的真实的生活体验的基础上，领会住宅环境的精髓，达到自然自如的境界。
