不断学习新知识，才能不断产生新智慧、新思路、新构想，创造新奇迹。
愿我精心编选的“房产新知识精华”——当月房产文摘能对企业有所帮助。）
中国房地产业协会会长杨慎说，二OO四年房地产业发展将继续保持健康、持续发展，但同时也提醒要坚持发展，保持清醒。
杨慎说，展望二OO四年房地产业发展态势，可以说，将继续保持快速发展势头。首先，去年国务院发布的“十八号文件”对房地产业在国民经济中的地位作了充分肯定。继续保持房地产业持续、快速、健康发展，为防止大起大落，今后国民经济政策保持不变。这是房地产业持续、健康发展的前提。
其次，现在土地政策正在调整，民众担心会影响房地产业的发展。杨慎表示，这在一定限度内有一点小的影响，但总体讲不会影响。房地产业每年建设用地二百七十万亩，占全国用地总量的百分之十五点八，不会影响到全国的经济发展。现在国家也没有减少房地产用地的考虑。
第三，大家担心金融政策收紧会影响房地产业发展。今年金融工作会议有收紧百分之一贷款规模的提法。这对房地产业某些项目、某些地区有影响，但每年房地产业整个贷款两万多亿，总体上影响不会太大。
这位房地产专家同时警告，去年房地产业增长百分之三十二点五，超过了一万亿元人民币，在全国住房条件有很大改善的情况下，房地产业应该进入持续、均衡、平稳发展的阶段，不应再是跳跃式发展。杨慎说，二OO四年房地产业发展应“坚持发展、保持清醒”。房地产业应服从全国宏观调控大局，保持适度增长。如果大家注意到这个问题，中国房地产业会保持持续、健康的发展势头。
（2004年02月28日11:01阮煜琳中国新闻网）
一、无视管理是最大的问题
多年的“好日子”掩盖了房企的诸多管理问题，企业已习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题，而很少关注每天面对的管理问题。我们应该静下来想一想：企业的人力资源管理适应企业的发展吗？销售管理规范吗？工程管理有漏洞吗？……
二、业务流程与组织机构设计不符
如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部，工程部既负责选择施工队伍，又负责施工管理，包括变更签证，还负责造价审核，明显地缺乏内部监督与约束机制。公司上下都怀疑有“回扣”问题，但又没有证据。这就影响了其他部门的工作情绪，这就是管理问题。
三、职责接口不合理、不明确
开发企业的业务流程比较复杂，需要４０多个岗位、９０多项工作，彼此交叉联系。因此，明确职责接口非常重要，避免负责工作饱和度不均。
四、制度没有体系化
许多企业几乎没有制度，即使有，也主要是车辆管理、考勤管理等行政性的、个体存在的制度，没有将制度体系化。没有体系化的管理总存在漏洞，管理起来难易度也不一样。
五、制度没有持续改进
任何管理制度都是对当前存在的问题和将来可能发生的问题所做出的规定，也就是说，这种规定只是某一时点上的静态的规定，而内外部环境等实际情况是不断发生变化的，是动态的。因此，任何管理制度都具有滞后性。只有通过持续改进，才能使管理规定达到动态的稳定，才能符合实际，企业的管理水平才能不断提高。
可以说，粗放式的管理不仅是凝聚力、计划利润率下降的问题，它已经严重制约了房企的进一步发展。房企进行产品创新、品牌建设、规模扩张都没有错，但必须要有管理作保障。没有规范化的管理，就像“戴着枷锁跳舞”！因此，为了行业和企业的发展，２００４年更应是房地产开发企业的管理提升年。
（兰德房地产策略机构总经理宋延庆）
“草堂为邻，金沙为伴，闲时逛青羊宫，吃饭到羊西线，散步去浣花溪（森林公园），购物进大超市”，成都城西的优越生活环境令人称羡；但缺少面向西南财大、四川省行政学院等众多高等学府和新贵人群的高尚休闲娱乐配套设施，使这一区域美中不足。
市场需求唤醒了精明的成都开发商。一种充满时尚文化气息的商业地产经营模式——吧文化街区应运而生。
巴黎的咖啡吧是孕育艺术和浪漫的温床，上海的跳舞吧培育了中国真正的小资。吧，是现代都市生活的时尚标志，使消费滋生再滋生；吧，因为时尚所以商机无限。吧文化正在成都这座闻名遐迩的休闲城市兴起。
就在城西高等学府云集的西二环路上，四川恒宇地产开发的金沙时代，瞄准市场空缺，以崭新的理念和运作模式，推出吧文化休闲街区主题的商业地产旺铺，为投资者创造了新的财富先机，成为蓉城楼市新亮点。
金沙时代将酒吧、玩具吧、设计吧、咖啡吧、雪茄吧、电影吧、网吧、西餐吧、陶吧、跳舞吧、宠物吧等各式各样、名目繁多的吧聚集在一起。这种集中式吧文化休闲街区，具有鲜明的个性，时尚、新潮，能让前来消费的人体验到它的与众不同。
金沙时代城采用的是全开放街区式商业口岸规划和坡式下沉的独特设施。布局设计与大多数围合或半围合式的布局不同，注重的是商业铺面的一致性和均好性，其中吸收了众多休闲生活广场的建设布局设计的精粹，进行了更完美、更科学的发挥。金沙时代由三条商业步行街组成，形成四面临街的人流动线，实现了商铺家家临街，无商业死角的商业布局，将口岸的均好性表现得淋漓尽致，消费者一眼望去就能看见“城”里９０％的商铺店招和橱窗摆设。如此通透的视觉感受，可以使逛街变得非常轻松愉快。
金沙时代城采取的是由经营管理商牵头，业主和开发商共同参与利益捆绑，三方共赢的经营新模式。专业的经营管理商嘉恒公司利用自身资源将商铺以高性价比的房租出租给那些优秀的商户，并按照事前约定的投资收益向购房者支付“委托经营保证金”；同时三方均以法律文本的形式签约，使房东与商家的利益都得到保障。
金沙时代城在推盘时，就营造了与项目开发主题相吻合的售房环境氛围：把售楼部完全装修成充满时尚文化特色的咖啡吧，让购房者一接触楼盘，就感受到项目的文化特色和商业氛围。购房者坐在环境优雅的咖啡吧里，边感受文化及商业环境，边听售楼人员对楼盘的介绍。许多购房者就是通过这样感同身受，认准项目的商业价值，成为金沙时代城的投资者。
（常江）
误区一：离市区越远越好
现代的人们厌倦了都市的繁华与喧闹，渴望回归自然，因此，一些别墅项目纷纷喊出了“远离都市”的口号，但毕竟别墅的主人们是不能真正离开都市的，所以交通状况的好坏就成为了业主需要考虑的重要因素之一，离自己办公场所过远的房子是不适合作为第一居所的。以前的别墅领地主要集中在顺义、温榆河畔，但是最新的调查显示，现在的别墅板块已经四面开花，像现在正在升温的西山板块，已经是别墅开发商青睐的区域，还有天竺区、泛CBD区、潮白河区、亦庄区以及城南地区等，都受到越来越多的关注。这些区域离市区远近不同，但受到欢迎的还是交通状况好的区域，比如京城东北朝阳区温榆河板块，受到买家青睐的一大原因就是其交通的便利，这里西距三元桥仅10公里，南临来广营东路，紧邻北皋高速路，东距机场10公里，京顺路与首都机场高速路双线并行，一路畅达东直门，能满足周旋于国内外人士所需。
误区二：有水景就好
近年来，水景住宅被热炒到认李鬼做李逵的地步，造人工湖、挖小河沟成风，其实，水景住宅像苏州园林一样，本是因地制宜、借势造景的产物，无中生有、生拼硬凑，不仅违背了建筑天人合一的原则，更是对业主的变相欺骗，因为业主要为此买单，因此，讲品位的人士更加注重的是原生景观。比如长岛·澜桥就在这方面有着独到的优势：宽达60米的鸭子湖贯流全区，3万平方米水域边有成片的原生树林，南岸白杨北岸柳，而且结合住宅规划，新植树木更是品种繁多，使这里几乎成了一个植物园。
误区三：追逐时尚概念
欧式、意式、泰式……目前，各种时尚的概念充斥房地产市场，但对于购房者来说，不论是什么样的风格，住着舒服、安全的房子才能算是好房。目前，设计单一化还是别墅存在的一大问题，走进一个别墅区，每栋房子都一样，甚至会发生走错家门的事情，这对于追求个性化的人群来说，是十分尴尬的。因此，购买别墅时要仔细考察外立面、甚至社区街道的设计。像长岛·澜桥的建筑与园林景观设计就与众不同，整个社区一改传统的线性设计，使业主既能享受其乐融融的邻里关系，同时又避免了陌生人在门前无序穿行的尴尬和不安全；别墅还有个性化的外立面设计，在或建材、或色彩、或细节风格上体现差异，让每栋房子都不同，强化了易识别性，充分展现了个性化。
（刘岩）
记者：万达来到昆明已经有一段时间了，大家都很关心，万达到底想在昆明盖一个什么样的房子，能为我们描述一下吗？
何明春：我们准备建一个“法兰西风情小镇”。
一条九曲回肠、美得让人心动的运河贯穿其中，带着赛纳河的诗意与闲情。河水在城中流淌，连接着大大小小的湖泊。宽敞的湖泊中央，浮动着西堤岛式的沙洲。岸上的垂柳与蓝天白云倒影在明镜般的水面。成群的红嘴鸥在湖面上盘旋飞翔。高大浓密的森林掩影着岛上的艺术宫殿，百灵鸣唱着美妙的心音。站在中心岛艺术宫殿的顶端，可以看到周边大小不同的岛屿。
这里，有天堂般的和谐安宁，皇室般的高雅华贵，兄弟般的人间温情。动物在天地间自由地生存，鲜花绿树是眼中的主景。天人合一，交融共生。
记者：看得出来，您很欣赏法兰西风情小镇。
何明春：是的，我曾经到过欧洲，那里的建筑让我感慨万千。几乎难以置信，从阿姆斯特丹到布鲁塞尔，再到巴黎，从罗马到巴塞罗那，这些欧洲名城虽然历经两次世界大战的烽火硝烟，饱经千百年来的风雨侵蚀，依旧容颜不改，气质高贵不凡。
不以大兴土木为己务
记者：这些欧洲名城又为何具有如此大的魅力呢？
何明春：在我看来，原因有三：
一是因为各种历史建筑有迹可循，许多珍贵文化保护良好。无论古希腊的柱式，或者古罗马的穹顶式，不管哥特式还是拜占庭式，从荷兰到比利时，从法国到意大利，都可以见到众多的各类古代建筑。尤其如罗马竞技尝巴黎圣母院，虽千年已逝，却风韵犹存，早已成为当地的象征和骄傲。
在这些文化名城，老街古屋还随处可见，街坊邻居仍怡然自乐。它们似乎平淡无奇，却正是地方文化的真正体现、城市特性的根本所在。比如巴黎，斑驳的墙壁、锈红的铁栏，簇拥出一条条又窄又弯的小巷，毫不显眼，也不霸道，但充满着优美的历史动感和沧桑。
二是因为城市建设的和谐统一。我所参观的几个城市，城市规模并不算小，经济水平也不低，然而所到之处，很少见到高楼大厦。整个城市建筑的色调以灰色和浅褐色为主，深邃而稳重，哪些是古建筑，哪些是新楼群，有时候专家都难以区分。在巴黎、罗马的大街上行走，觉得大街特别宽敞，心里悠闲自在。
三是因为历史文化的不断传承。“建筑映射文化，艺术浓缩精华”，这正是欧洲名城的最准确描述。一个城市只有一种成长风格，一根发展主线。就巴黎而言，各大区建筑风格古朴典雅，立面形象庄重大方，数目可观的街头塑像和墙上浮雕则尽现了法兰西民族的浪漫情怀和广阔想象，从一个拉丁区就可以知道全巴黎，从一个巴黎就可能了解全法国。
在传统的计划经济下，设计户型主要从规范的角度出发，户型设计的专家角度和消费者角度有着较大的差异。近年来，随着市场经济的推进和住宅的商品化，消费者成为户型的最终评判者。但近年来户型设计又进入一个误区，即对数量强调的比较多，对质量强调的比较少；对面积强调的多，对户型内部功能分区、管线综合等人本化精细设计重视的少。“三大一斜是近年来户型设计的流行趋势，然而，在“三大一斜的设计中也存在一些普遍问题。比如：厅的面积过大。事实上，在总面积一定的前提下，厅增大两平方米不觉得，但把两平方米增在厨房上或卫生间里，那样效果就大不一样了。再如：把厅设计得过大而卧室过校由于主卧室功能的复杂性和生活习惯的不同，特别是北方寒冷天气要求卧室内有更多存放衣被的空间，这样不仅破坏了居室内部的协调性与合理性，也使消费者的付出没有获得最大的边际效用，因此，作为设计者与消费者之间的开发商就显得尤为重要了。开发商首先要进行细致的市场需求调查，了解消费者的购房心理和行为偏好，以此为依据提出设计要求，从而解决户型的供给与需求之间的矛盾，调整二者的偏差。市场经济和住宅的商品化要求户型设计的创新，户型创新可以有效缩短项目运作与市场需求之间的距离，实现从“让消费者关注”到“关注消费者”的转换。
一、新的结构体系、部品部件和新型建材的应用使户型创新成为可能
自１９８０年以来，建设部在全国范围内实施了“小康住宅科技产品示范工程”和“城市住宅小区建设试点”，逐步形成了一系列先进的技术成果，在此基础上，去年又在全国范围内开展了国家康居工程示范，力求以科技为先导，建设适合人们居住要求的新的住宅体系，开发推广和应用住宅新技术、新工艺、新产品、新设备，提高住宅的综合性能，这不仅为户型的创新提供了良好技术条件，也对户型的创新提出了更高的要求。
比如：北京龙泽苑国家康居工程示范项目一期采用了新的结构体系，促使了户型的创新：①应用短肢剪力墙结构和大跨度现浇板结构实现大开间大跨度设计，大开间达到６米，远远超过目前住宅３．６米、３．９米的开间；②应用轻钢龙骨石膏板或空心砌块隔墙体系，使室内空间的灵活性和可改造性大大提高，房屋使用率大大提高；③应用集中管束及整体厨卫技术，初步实现厨卫的定型定位设计，为户型内空间的灵活自由分隔和可改造性留下极大的余地。此外，龙泽苑二期工程还将尝试轻钢结构住宅体系，这一技术将为户型的创新提供更加广阔的空间。
二、户型创新的几个发展趋势
1、户型设计追求户型的均好性和个性化的协调。户型的均好性首先源于客户通过户型标准化间接选择邻居的要求。邻居会影响自己的一辈子，通过户型的标准化，尽量使一批素质比较整齐、经济地位上比较接近的人住在一起；其次开发商为降低房屋的空置率也努力追求户型的均好性。
由于楼体位置、朝向、通风、采光、楼层等差异，在每一项目的后期都会有一些条件不太好的单元形成空置，直接影响到开发商利润的实现。另一方面，通过降价来促销的效果是十分有限的，设想能花３０万元～５０万元甚至更多的钱来买房的人又何必在乎便宜２万元～３万元（或３万元～５万元）而购买一处比邻里左右差的房屋？降低空置率的较好办法是提高户型设计的均好性。比如：通过扩大东西向房间门窗，在环境设计中为多层拐角单元或高层阴面单元设置园林小品作为对景，形成景观优势，以弥补朝向上的不足；再如在多层住宅中设置电梯以弥补５层６层住户上楼不便；再如引入错层、复式的设计，适应一部分有特定需求的客户群体追求平面上的变化的偏好，从而弥补顶层的不足等等。
户型的个性化体现在开发商为适应不同的消费群体在不同的销售时机有不同的主力户型，不同组团之间不断追求创新。事实上，不同的户型面对的客户层次是不一样的，应该把握不同时期不同层次的客户心态和新客户追求其产品与老客户有所差别的心态，进行户型创新，户型的不断创新被演绎成营销和价值上升的重要工具。
总之，在不同时期、不同组团之间不断追求创新，强调个性化的发展，在同一时期、同一组团内尽量追求户型的标准化和均好性，追求维持一种平等的人际关系，取得一种和谐的居住效果是正在形成的一种居住新文化。
2、不断改变的生活方式和更快的节奏要求户型空间的可变性和可改性。可变性实际上萌芽着一种崭新的住宅哲学，不是有什么样的住宅，让买主无可奈何地接受并凑合着住，而是让住宅适应人，尊重人的选择与决策的权利，真正体现“以人为本”的哲学。可变性的原则是房屋价值可持续发展的具体化措施。开发商可以根据市场销售情况变化调整房型结构的适应性，住户可以根据生活的改变调整住宅的功能分区，降低房屋的功能性贬值。
可变性的原则体现在户型创新上，要求户型的弹性设计包括两个部分：户型内部的弹性设计。比如：采用大开间大跨度结构，内部房间可以自由隔断随意组合，提高使用率，开发商可在销售时根据客户的需求决定如何分割，住户也可在居住一段时间后根据生活变化调整功能布局进行二次装修；户型与户型间的弹性设计。设计师在设计上可平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。或空间上下变化，如复式变化、错接式变化，再如一梯三户，变化后可形成一梯两户等等。
可改性的原则要求户型设计要留有余地：１、智能化要留有接口，广电网和电信网、无线网。２、老年化话题：越来越需要适应老龄化社会的住宅。这种住宅户内不能有高低变化，户门能通过轮椅，关键部位要设置扶手、可升降的台座等等。年轻时居住的住宅要留出余地，可在老时花房价的３％～５％进行适当的改造。３、由于休闲时间增加，追求个性化的消费者自建、自己装修的需求日益增加。轻型、可拆装的建材使这种愿望成为可能，这就要求在设计中为这些客户留有余地。例如，北京龙泽苑国家康居示范工程钢结构住宅户型设计，在同一单元内部实现多达６种户型组合，体现了设计者在户型空间的充性和可改性上的良苦用心。
3、信息时代对户型设计提出新的要求。信息时代的到来在迅速改变人们生活和工作方式，Ｉｎｔｅｒｎｅｔ使人们的距离进一步缩短，越来越多的人可以实现家庭办公，为顺应这种变化，北京ＳＯＨＯ现代城创新了家庭办公户型模式，使住宅单元内部的功能分区、动静分离更加丰富化、多样化。电子商务、运程传输、家庭智能化中心、安防系统等解决方案正迅速改变目前的物业管理的服务内容和服务方式，并要求在社区服务设施的布局和功能划分上，在楼宇的配套和综合布线上，都要顺应信息化的要求，近年来，迅速兴起的智能化网络化社区正是顺应了这一变化。此外，信息技术的飞速发展，对户型的可改造性提出了更高的要求，要求为未来的发展预留足够余地。
４、节能和环保对户型设计产生越来越大的影响。最近，建设部会同有关部门发布了《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》，强制淘汰不符合资源节约和环境保护要求的材料和部品。此外，为达到《建筑节能“九五”目标和２０１０年规划》要求，在住宅建设中，要求采用保温节能墙体材料、供热采暖系统热计量，并按热计量分户计量分户收费，要求开发应用新能源及可再生能源等等一系列新技术、新材料、新设备，有关配套政策也将陆续出台。
由于资源的制约和环保的要求对住宅体系、部品、设备提出了许多新的要求，发展新一代环保节能住宅成为住宅产业化发展的必然趋势，这些必然对户型内部的精细设计产生影响，包括管线综合、部品部件及其节点、楼宇配套设施及布线等等都要精细化。比如：整体厨卫系统对厨房和卫生间提出了全新的解决方案，集中管束系统、家庭分体式锅炉供热系统、家庭集中空调系统等对室内管线和室内空间布局提出了新的解决方案。
总之，户型创新应围绕着“以人为本”的主线条，突出功能内涵的现代化，反映２１世纪的生活特点和时代特征，适应市场经济条件下消费者不断变化的物质生活需要，需要设计师改变传统的设计观念，需要开发商转变住宅产品的观念，需要审批机关树立市场的观念，从这一趋势来看，户型创新不仅仅是局部的变革，而且是一种根本的长期化的变革。
（同济大学建筑与城市规划学院侯博）
今年１月３１日，国内首家在商铺内设计运河的商务建筑——运达国际广场在长沙ＣＢＤ重中极核地段——芙蓉中路奠基。由于其并不紧靠江河湖水，这一依托大面积人工水景并主打室内运河设计牌的高层商务建筑的奠基，立即在当地引起关注。
按照世界顶级建筑设计大师——美国史塔宾建筑事务所的设计构想，长沙运达国际广场采用双塔建筑布局，气势恢弘，建筑高度９９．７米，总建筑面积超过１０万平方米，其总水景面积近２０００平方米，室内运河贯穿酒店大堂、裙楼商场；酒店前厅布置１６００多平方米水系，水上为近１５００平方米桥面广场，广场南侧设计有长２８０米、高４．５米的水景文化墙。此外，在建筑的顶层还专设有３７．８米的空中会所。
（赵春林）
日前，著名艺术家曾洪流将其用半年时间创作的一幅３×１２米的巨型壁画《阳光、空气、水的交响曲》送给广州正域地产公司，此画作为该公司开发的楼盘——白云尚城的主题意境，被精心安置在展销中心，被称为“中国楼盘第一画”。
曾洪流先生师从著名画家关山月，他创作的壁画《阳光·空气·水——交响曲》以其独有的艺术风格，通过有张力的表现手法，展现生命的价值和追求生命的奔放，是难得的雅俗共赏的大家手笔。
“白云尚城”的发展商——正域集团，在楼盘开发之初便已意识到“世界人居发展潮流”将会在未来广州房地产业迅速发展，在确定项目的开发定位时，便把提升楼盘的艺术品位作为开发理念，立足打造具有艺术气质的文化精品小区。公司董事长崔真基认为，倡导一种优质的生活模式，不仅要从居住硬件上提高质量，还应该为业主提供高层次的精神享受。所以，白云尚城开发理念的提出并不是为了销售推广而制造的概念性宣传口号，而是更注重将开发理念落实到产品的每个细节上，他们在项目的园林及建筑立面设计上大量融入了带有艺术特色的建筑元素。
白云尚城的社区文化也高屋建瓴地创造富有底蕴的人文之美。他们在开发设计过程中，不仅邀请专业的建筑设计公司，还多次邀请著名的艺术家前来出谋献策。曾洪流先生在参观楼盘的过程中感到，建筑不仅仅是房子这么简单，居住本身就是一种艺术。人的居住环境应该是阳光、空气和水的交响。这也是正域地产公司开发白云尚城的理念所在，双方对建筑艺术的相通，达成了创作巨幅壁画的一致愿望。
公司总经理曾远明说，这幅美术界的巨作既是白云尚城社区文化建设的点睛之笔，也是正域地产将不断创新，为实践“营造一个关爱、融和的艺术化社区”的承诺继续不懈努力的标志。
