【第九期】房产新知识精华(2004年4月号)

    （舒明武注：
    不断学习新知识，才能不断产生新智慧、新思路、新构想，创造新奇迹。
    愿我精心编选的“房产新知识精华”——当月房产文摘能对企业有所帮助）
     一、房地产企业粗放管理的五大弊端

    一、无视管理是最大的问题
    多年的“好日子”掩盖了房企的诸多管理问题，企业已习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题，而很少关注每天面对的管理问题。我们应该静下来想一想：企业的人力资源管理适应企业的发展吗？销售管理规范吗？工程管理有漏洞吗？……
    二、业务流程与组织机构设计不符
    如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部，工程部既负责选择施工队伍，又负责施工管理，包括变更签证，还负责造价审核，明显地缺乏内部监督与约束机制。公司上下都怀疑有“回扣”问题，但又没有证据。这就影响了其他部门的工作情绪，这就是管理问题。
    三、职责接口不合理、不明确
    开发企业的业务流程比较复杂，需要４０多个岗位、９０多项工作，彼此交叉联系。因此，明确职责接口非常重要，避免负责工作饱和度不均。
    四、制度没有体系化
    许多企业几乎没有制度，即使有，也主要是车辆管理、考勤管理等行政性的、个体存在的制度，没有将制度体系化。没有体系化的管理总存在漏洞，管理起来难易度也不一样。
    五、制度没有持续改进
    任何管理制度都是对当前存在的问题和将来可能发生的问题所做出的规定，也就是说，这种规定只是某一时点上的静态的规定，而内外部环境等实际情况是不断发生变化的，是动态的。因此，任何管理制度都具有滞后性。只有通过持续改进，才能使管理规定达到动态的稳定，才能符合实际，企业的管理水平才能不断提高。
    可以说，粗放式的管理不仅是凝聚力、计划利润率下降的问题，它已经严重制约了房企的进一步发展。房企进行产品创新、品牌建设、规模扩张都没有错，但必须要有管理作保障。没有规范化的管理，就像“戴着枷锁跳舞”！因此，为了行业和企业的发展，２００４年更应是房地产开发企业的管理提升年。

     二、集团企业成功管理之路
    如果在集团化之前，总部作为一个独立经营的公司履行企业管理的各项职能，那么在成为集团管理总部后，则应转变为主要承担对各地项目公司的服务和监督职能。这个模式可以形象地比喻成“哑铃”，一头是集团总部，一头是项目公司，中间的杠是“服务”和“监督”，一旦中间的杠断了，集团总部对项目公司也就失控了。经过２００３年的震荡和整理，小型房地产企业的生存将会很困难，实力强的大型房地产企业面临着前所未有的发展机遇。突破地域限制，跨区域开发、集团化，南上北下，东扩西突，将是房地产业２００４年以后的一个发展趋势。
    现有的房地产企业集团化模式往往是以集团公司所在地为管理总部、在拿到土地的城市成立项目公司，因此，对于才涉足集团化运作的房地产开发企业而言，如何有效运作，集团总部如何实现对项目公司的管理，将是一个亟需解决的课题。否则，各项目公司单兵作战，则不能有效整合和利用集团资源，发挥不了集团企业的优势。笔者认为，以下三个方面对房地产集团企业实现优质管理会有所借鉴。
    集团总部对各项目公司的管理可以用“１２３”概括，即“一个规范、二条职能、三项输出”。一个规范指流程规范；二条职能指总部的服务和监督职能；三项输出指制度、人才和文化输出。
    规范、科学的工作流程
    《中国房地产报》第１０４０期刊登了一篇深圳某管理顾问公司总经理的题为《流程：卓越的着力点》的文章，介绍了万科的成功流程管理经验。文章介绍说，“王石曾经要求万科像麦当劳一样运作，如果没有详细的作业要求或作业标准，很难想象万科能够平均每年新开一家分公司，很难想象目前遍布于各地的１３家万科公司能够保证内部运作的一致性和协调性。这其中万科规范化的流程发挥了重要作用”。笔者认为，实现优质、卓越的管理，就要借力于流程——规范的、科学的工作流程。企业应当建立包括项目可行性研究分析、项目策划、规划设计管理、采购与供应商管理、施工管理、营销管理、客户服务、成本管理、财务管理、人力资源管理、资产管理、行政管理等在内的涵盖房地产经营管理所有环节的工作流程。在扩张之前，对房地产企业管理中所涉及的所有流程进行梳理，使之最优化后成为一项必须遵守的、可传播的规范。规范的流程能减少人为管理的随意性，堵塞管理漏洞，提高内部管理的公平，避免前后管理的不一致等，同时流程的规范化也保证了可复制性，可以保证流程从总部到项目公司不变形、不走样。这也是万科在４２个项目同时运作的情况下依然能够保证所有产品和服务的高质量的原因所在。
    总部切实行使服务和监督职能
    如果在集团化之前，总部作为一个独立经营的公司履行企业管理的各项职能，那么在成为集团管理总部后，则应转变为主要承担对各地项目公司的服务和监督职能。这个模式可以形象地比喻成“哑铃”，一头是集团总部，一头是项目公司，中间的杠是“服务”和“监督”，一旦中间的杠断了，集团总部对项目公司也就失控了。
    服务。集团总部是一个决策中枢，同时又是一个总后勤部。集团总部做出“攻城略地”的军事决策后，战斗打响，各项目公司作为一线作战部队，就要具体负责实施“攻城”、“略地”。同时，集团总部负责粮草、弹药的输送供给。在总部发出指令后，总部就要转变角色，更多地承担对项目公司的服务，利用总部的地位为项目公司调动、供给各类有用的资源，包括人才、信息、技术、资金等。
    监督。监督是检查总部决策在项目公司能否得到正确的、不偏不移的执行的一个重要手段，如果项目公司的发展偏离了总部的方向，总部就是及时给予纠偏，而不是放任不管，如果到年终或项目结束时才发现就为时已晚了。监督对项目公司来说既是约束又是帮助。
    监督的内容包括：项目公司的各类重大招投标和合同是否合法、各类预结算是否合理、工程进度是否按计划推进、资金流动是否正常、工作流程是否规范、制度执行是否严格等等。当然，总部在开展监督时也要注意方式方法，要打消项目公司职员抵制和反感的心理，一改高高在上的执法者的形象，以服务之心行使监督职能。
    不管监督的内容和手段如何，总部和项目公司的出发点应是一样的，即都是为了多快好省地达到同一个目标。
    制度、人才和文化输出
    重视制度建设和输出。对企业而言，制度就是法律，是企业能正常、有序运作的保障，是每个成员必须遵守的、必须达到的最低要求。有人说中国人太聪明既是优点又是缺点。因为聪明，在上级有政策时，下级往往不是想着如何去遵守，而是总能想出应对之策，使上级的政策变味，不能得到贯彻执行，所以中国人做企业做不过外国人。正因如此，当初张瑞敏改造海尔的第一步就是从禁止随地大小便开始，制定了的制度必须不折不扣地执行。严格的制度建设是海尔成功的一个重要因素。
    集团总部要制定完善的、科学规范的、可行的管理制度，并将制度输出到各项目公司。输出制度之后，总部就要承担起上述的“监督”职能，即要对制度在各项目公司的落实执行情况进行监督检查。
    重视人才培养和输送。目前几乎所有项目公司的组建模式都是总部派出骨干员工（项目经理、财务总监等），再在项目所在地招兵买马、充实人才队伍。可见，总部派出的骨干员工在一定程度上决定了整体项目公司人员的素质和能力，正如俗话说的“兵熊熊一个，将熊熊一窝”。
    有管理专家分析，郑州亚细亚失败的一个重要原因就是人才培养的速度跟不上企业扩张的步伐。在企业业务迅速扩大、无人可用的情况下，一些还未完全成熟的或能力还不够的人才就被委以重任派往各地的分公司担当重要角色，从而导致了扩张越快死得越快的结局。
    集团总部要做好人力资源规划，未雨绸缪，重视人才尤其是项目经理层级人才的培养，才能保证企业在各阶段的发展都有充足的人力资源，使任何时候成立新项目公司都有可担当重任的优秀人才可用。
    重视良好的企业文化建设和输出。企业文化反映的是一个企业的价值观和行为模式。如果说制度是对员工的最低要求，那么文化就是员工在更高层次的心理层面的认同和联结纽带。集团总部要加强培育和建设良好的企业文化，通过潜移默化的影响，引导员工形成统一的价值取向和行为模式，健康的、积极向上的思想一旦占据了员工的潜意识，那么就能发挥出规章制度等所不能比拟的作用。
    集团总部与项目公司所处的位置，容易使双方形成对立之势。要实现卓越管理，必须借助于以上一些手段，扭转这个局面，降低内耗，统一双方的认识和行动，达到合力发展。
    （浙江横店集团房地产开发有限公司总经理周勇）

     三、房企未来发展四大趋势
    通过对房地产百强企业的系列研究，ＴＯＰ１０研究组认为规模化、专业化、跨区域开发和融资渠道多样化将是百强企业的发展趋势。
    规模化经营是企业发展的方向。目前百强企业的生产规模普遍较小，年开工面积在百万平米的仅有７％。而目前美国最大的开发商销售额高达５９６亿人民币，是万科集团的１３．５倍。可以说，房地产企业要想上台阶，必须依靠规模化生产做大做强。而要保持房地产行业的领先地位，必须坚持专业化的道路。
    跨区域开发也是房地产百强企业的另一个趋势。随着房地产行业日益规范和市场需求的旺盛，特别是国土资源部１１号令的实施，土地的公开销售为房地产跨区域发展奠定了基矗未来房地产行业还将面临土地、资金、客户资源等方面更激烈的竞争环境，但有实力、有资信、有品牌的开发商在跨区域开发的过程中将重整原有的房地产格局，获得最大的发展空间。
    从企业的融资情况看，央行１２１号文对房地产提出更高的要求，百强企业中的多家企业也纷纷在争取上市，开辟新的融资渠道，因此从长远看，开发商应极力拓展银行以外的融资渠道，包括证券市尝信托产品、企业债券、投资基金等。

     四、会所是居民的第二居所
    禹振飞认为，会所在一个小区中是十分重要的，不仅要建，而且一定要建好。关键要体现出为住户服务，给生活在小区里的人们一种亲切感，也就是我们常说的人性化。中天国际的第一个会所计划今年５月初开放。这家会所突出一个保健特色，突出一个实用性，突出一种亲切感。例如会所里的一些娱乐活动尽量不要牵涉更多成本，项目向业主免费开放。在保健上，给小区里的老人、儿童们建立健康档案，与市内大医院联合开办健康诊所等等。这些适用的功能显然会受到业主们的欢迎。
    禹振飞认为，会所从根本上说，是小区居民的第二居所，就是在工作学习之外的时间里让身心休息的场所。也是居住者彼此沟通和交流的场所。会所好比是一个组织的实体，只有这个实体存在，人们才有归属感。如果说中天国际每一个居住单元是每一个家庭爱的小舟，那么中天国际会所则应该是全体业主心情停泊的港湾。会所的作用就相当于客厅之于每一个家庭、中心广场之于每座城市。因此，中天国际的会所除投入巨资兴建硬件设施外，还投入了智慧和情感。
    禹振飞作为一个商场中人，深深感到现代都市生活的节奏在日益加快。他说，来会所是生活中的一种放松：放松自我、愉悦心情。因此，中天国际的会所在功能的定位上，充分融入了现代人对会所的需求，有针对性地开创了全新的会所设施。也许和那些超豪华会所比起来，中天国际的会所没有世界上最先进的运动项目，但却是最适合现代人休闲的。来这里，喝一杯茶、听一会儿音乐、看一会儿书，也因此，自主性在这里得到了充分的表达。中天国际会所个性而又多样化的设施让业主尽情享受工作之余的乐趣，提供邻里之间一种互相交往的社区生活，为家居面积偏小的业主提供了休闲娱乐场所，由此带来舒心和愉悦。
    禹振飞坚持楼盘会所一定要亲近住户的观念，在亲情上与五星级酒店和高尔夫球场区别开来。他认为，我们住区的会所与国外的商务会所不同，不一定要餐饮、娱乐、休闲面面俱到。我们中国的习惯，商人洽谈业务往往选择专门适合的场所，如高级酒店、品牌咖啡厅、高尔夫球场等。豪华别墅区的会所也许具备这种功能，但面向普通消费者的楼盘会所不能刻意追求这种功能。很难想象，一般中国人的家庭，全家经常到小区会所里去吃饭；亲戚朋友到了家门口，先在会所吃完饭再上楼到家里坐也不太符合国人讲究亲情的习惯；也很难想象人们回到家再到会所里去洗桑拿、唱卡拉ＯＫ。与现实生活的脱节，正是目前许多会所处境艰难的一个重要原因。
    中天国际会所把亲情融入多功能、智能化的设计和设施配备中，将健康的生活主张引进每个项目中，处处体现出实用性。例如，在这里，有泳池，可以让住户很方便地使用；有茶楼，老人们可以清闲地坐在里边品茶；美容美发厅，可以在晚上为那些白天繁忙的都市白领们提供方便；还有网吧为热衷于上网、在家里又怕打扰家人休息的网民服务；而且这些项目都以最低的收费价格面向每一位业主。另外，免费的项目占会所全部设施的７０％，如健身房、阅览室、乒乓球室、沙弧球室、棋牌室等，更为业主们提供了方便。还有专门的老年人活动中心、儿童活动中心和医疗室等。

     五、南北户型趋同存异
    南北住房的户型设计差异最终体现的是人文环境的差异。但随着南北文化的融合以及日趋多样化的生活理念，这种差异也在日趋缩校这就要求我们的设计师在考虑户型设计的时候，不仅要考虑到由于地域或气候不同存在的差异，以及生活习俗的不同而导致的人们对户型需求的独特性，还要以发展的眼光来看待其间的趋同性。总之，套用本文作者的最后一句话来说，就是：其实南方与北方城市不论什么样的差异，户型设计的变革最根本的因素是以人为本。近几年，国内房地产迅猛发展，城市居民的居住生活也趋于多样化。在选择住房时也有多方面的选择，如对户型、小区、地段等也呈现出多样化。由于中国的地域辽阔，各地人文条件不同，南方与北方也导致一些居住指标的差异。历届深圳春（秋）房地交易会为例，全国各地楼盘争相进行大展示，展示的楼盘可谓琳琅满目，在这里可以看到设计风格各异的楼盘。房交会在深圳举办，因此参展楼盘以南方户型为主，南方居民对北方楼盘户型缺乏了解。据有关方面对参展楼盘进行过的分析，南方与北方的城市公寓商品房户型设计的有着一定的差异。
    北方由于早期的城市居民住房以国家分配为主，为解决众多的基本居住问题，基本上是以居住为主的户型设计，没有客厅与餐厅，只是卧室，应该算是宿舍。
    例如：一个单元居住两到三户家庭，客厅与餐厅和卧室是共用的。一些级别高的人分到多几间房则可以辟出一间做客厅（一般也是餐厅），但户型依然是宿舍型的，每套户型里面有长长的走廊。由于当时考虑一个房间的多功能应用，因此每个户型空间设计得都比较大。
    改革开放后，由于人们生活水平的提高和商品房的产生，一些体现独立住户的户型也显现出来，但还遗留着卧室大房间的特征。此外，由于一些家庭成员对一些旧户型大尺度的留恋，在换新房的时候也考虑自己住房能有以前一样大，只是每个户型空间设计居住人口少了。但目前一些北方城市的新商品房还有以上一些特征。
    南方在改革开放前，工业相对比较落后，城市居民楼房都比较少，有些国家分配的住宅也受北方的影响，只是根据当地的气候有一些变化。例如在广东当时由于受空调技术的限制，说再远２０年前，风扇都是奢侈品，在南方的城市住家中，客厅与睡房的隔墙上方是通的，主要是为通风，保证凉爽，这在现在的户型设计注重隐私的情况下是不可思议的。改革开放后，房地产发展迅猛，受香港文化的影响，户型设计比较倾向香港的楼盘，户型紧凑小巧，将客厅、餐厅、睡房等功能区进行各种形式的规划，保证各个功能区合理实用。但每个功能区尺度上一般都不大。
    近几年，随着房地产业的发展，人们对住宅的需求也日趋多样化，对居家的商品房的户型选择也不再是“老三样”式的被动接受，建筑设计领域也积极设计市场需求的户型，并逐渐改变着人们的生活观念。受商品经济发达地区如深圳、广州、上海等的影响，一些设计师致力于户型的创新与尝试。在深圳历届春（秋）房地产交易会上展示的楼盘，就涌现出多种创新户型，对推动我国住宅产业的发展起到积极作用。
    其实南方与北方通过互相借鉴与学习，一些设计思路也渐渐趋同。
    近年来新户型的设计有了如下特点：双卫生间、大阳台或两层挑空阳台、入户花园、复式、跃式、三错层等等来满足不同的需求和户型的个性空间。在采光与通风上，在一个居住组团中，尽量照顾到不同朝向和位置的均好性。在户型整体尺寸上，各功能区分配不再厚此薄彼，而依据购买者的实际需求来设计。
    （深圳市三维空间设计有限公司周毅星）

     六、物管早期介入更有利
    多年的实践告诉我们，物业在开发建设期间实行物业管理的早期介入，其直接作用与间接作用都是很大的。
    促进规划合理，设计优化
    规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素。以往房地产开发在规划中大多考虑了房屋和配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从有利使用和管理的角度去把房屋建成后联系起来统一规划，产生建成后物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺，并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入能及时带来管理人和使用人长期相伴所积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。
    减少返工，防止留下后遗症
    在物业建设中，质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的，必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况，发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力，利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心，请其早期介入，协助施工监理、安装调试和竣工验收，将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度，以发挥早期介入减少返工、防止后遗症的作用。
    为物业的正常管理打下基础
    物业管理企业通过早期介入，可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料，分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡，让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
    在物业管理准备期间，发展商可以与物业管理企业共同协商，共同策划，并对前期物业管理方案进行审核与把关，确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。

     七、现代住宅失落的文化情结
    日前，在安徽召开的优秀特色民居的保护和利用研讨会上，合肥工业大学建筑与艺术学院院长、教授、硕士生导师潘国泰表示，随着城市建设的快速发展，越来越多的具有海派欧陆风格的现代住宅层出不穷，而具有民族建筑内涵的和谐美正在被遗弃，对建筑师而言，常常有一种失落的感觉。
    他认为，现代城市住宅不仅需要勇于发展和创新，追求符合现代人的居住理念，还要吸收和发扬古民居中的精华，尤其在规划设计上，既要包含建筑学、艺术学的内涵，还应充分体现哲学和社会学的思想理念。
    他说，元朝剧作家汤显祖之所以有“一生痴绝处，无梦到徽州”，就是因为以皖南的西递村、宏村为代表的徽州古民居，在规划设计上体现出了五个方面的和谐美，很值得现代城市住宅借鉴和吸收。
    徽州聚落源于自然与自然浑然天成，体现出人与自然的和谐
    徽州地区山间谷地和盆地较少，村落大多依山傍水，高低错落，高墙深巷，而且比较重视水流入村之口，即多在村头建花园、亭塔、牌坊、桥廊、塘堤以镇水口，使之聚财、宗族兴旺。客观上起到了入口标志作用，也成为人们聚集交流的园林。如西递村在选址时就看中那里的溪水逆东西行，认为非等闲之地，把整个村落规划成船形，寓借水西行，能得神助。说明他们重视人的居住要素与自然的结合，将自然元素归结于人的意志，赋予人的情感与追求，从而体现了天人合一的哲学思想，及人与自然的交融、和谐。
    ……………………………
    他认为，对住宅建筑文化内涵价值的追寻，是为建造具有时代先进文化和先进生产力的新住宅，具有几个方面的启示可供参考。
    居住区的规划设计要充分利用地形地貌，或在利用地形人工造景中，充分体现人与自然的和谐和亲缘关系，让居住者能够享受环境的自以人的心理行为要求为出发点，在建造居住区的环境中，处处体现人们交往与沟通的需求，以期达到人与人的和谐。
    以男女老幼的年龄、职业与心理健康需求为目标，尽可能地创造不同的私密、半私密或共享的空间与环境，以达到人自身的和谐。
    将文化艺术融入社区，健康的先进文化思想融入生活，赋予现代住宅的知识性和趣味性，创造美好的文化氛围环境。
    现代住宅要尽量采用自然环保材料，绿色能源，天然采光、通风，体现自然美，有利于房地产业的可持续发展。
    （刘传勋）

     八、商业地产如何“浪里淘金”
    市场需求是促进商业地产新模式产生的关键原因。随着中国加入ＷＴＯ，零售业、餐饮业、服务业等行业对外开放的步伐越来越快，许多跨国零售企业，餐饮、娱乐及房地产开发商等纷纷进军商业市场，他们借助房地产商的力量和新的商业业态，大举扩张新的商业圈，促进了与之要求相适应的新型商业物业的产生和发展。比如，大型购物中心的兴起，使购物、娱乐消费者受惠不少，消费者亦越来越接受在购物中心的消费方式，这种现象反过来又刺激了市场对购物中心的需求。
    房地产商的主要利润来源就是这些中小商业机构的租金，商业巨头的进驻可以使部分物业以较高的价格出售、出租。项目建成、完成整体招商和销售之后的试营业期比较关键，如有若干家知名的商业企业入驻，房地产商可利用其品牌效应，吸引大量的中小店或投资者，加快招商或铺位的再销售速度；商业巨头提供的租金虽然很低，但他们可以在日后营运中吸引大量的顾客，吸引其他商业机构的入驻，从而影响了项目租赁给其他商业机构的租金水平。有些购物中心将一楼设计成步行街，房地产商通过较高的价格出售步行街的铺位，以期收回项目的大部分投资。
    有关人士认为，商业地产的成功不是单纯的房地产商与商业企业之间的双向选择，而是房地产商、商业企业、市场与消费者之间的多向选择，除了地段、停车环境、营业面积、空间等自有条件需要特定的要求外，还对项目所在区域内消费者的流动性、城市规划、交通、人口分布等因素进行观察、归类，从而确定商圈，再对商圈内的人口规模及特征、消费习性、经济情况、竞争对手、市场空当、地方法规等多种因素进行调查和分析。根据准确的商圈分析，确定项目的最终服务对象，并设计出针对此类消费群的业态组合。比如，郑州目前兴建的大型商业项目一般由大型百货公司、大型超市、大型特色餐饮、娱乐场所等主力商店群和其他各类业态的中小店组成联合体，在进行业态组合时，要主动掌握招商进度，配合规划、相互促进、建设和营运管理的顺利进行。同时也有利于制定合理的经营策略，提高竞争能力，并针对目标消费群制定营销策略，提高销售能力和资金周转速度。
    项目的商圈是发展变化的，项目建设期一般都需要两三年甚至更长的时间，在此期间难免出现不可控制的情况对项目产生的不可预测的影响；当项目建成后，商圈内的商业业态结构可能已发生变化，原有的业态组合面临重新调整；房地产商和商业企业在操作此模式过程中，需注意了解项目所在城市中长期规划，并分析在建工程和可能的改造工程，建立危机处理方案，随时了解市场各种商业业态的变化及其发展趋势，了解自身商业营运模式的优缺点，在操作过程中扬长避短，达到事半功倍的效果。
    （李海峰）

     九、万通感恩日－企业价值与社会责任并举
    ２００４年万通感恩日活动日前在京举行。今年的万通感恩日首次展示了万通地产十余年中所做的公益活动，并隆重举行仪式与著名环保组织“地球村”结成公益战略合作联盟，致力于建立中国首个“绿色社区标准指标体系”，以升华万通地产的企业价值与社会责任。
    本次“万通地产十年公益活动展”中，按企业公民、公益奉献、战略合作等专题，展示了万通总战略中的公益战略和理想追求，体现了万通地产将履行社会责任作为决定企业成败的重要因素，同时在办企业的过程中不断增大对社会公益的投入，并将今后的公益活动从以往发散式的单项贡献提升为与著名非营利组织的战略合作行动，以更全面表达万通地产服务社会的心愿。万通地产还在积极创造条件，建立面向社会公益的公司基金制度，以利于企业的长远发展，使企业与社会各方面关系的更加协调融洽，更好地履行社会责任，奉献爱心反馈社会。
    万通地产此次行动，旨在将公司的长期的公益策略规范定位到“绿色环保”上，并提升到“公司战略”的高度，充分显示公司对公益活动的重视与热忱。去年岁末，万通地产刚刚完成公司发展新战略，今天万通推出“公益战略”，既是对业务发展战略的补充，同时也是升华。充分体现万通地产一以贯之的价值养成与社会责任。而此次万通地产携手地球村的公益战略合作，不是“假大空”的炒作，而是真实地聚焦到“绿色社区标准指标体系”建设上。“这个举动，体现了万通地产一贯的公益策略，另外也吻合了万通地产客户的现实需要，跟我们公司发展的长期战略也具有一致性。”冯仑说，“公益行为与业务执行并不冲突，就像企业价值与社会责任也能相互交融一样”。
    今天，建设“绿色社区”已成为现代社会的一种时尚和价值体系。对于公民而言，近年来公民环保运动逐渐兴起，如何参与社区建设、培养绿色生活方式，提出一种迫切的要求。对于企业而言，通过参与建设绿色社区，是体现其社会责任，对社会公共事业发展做贡献的良好方式。对于政府而言，北京申办２００８年奥运会提出了“绿色奥运、人文奥运、科技奥运”的理念，建立绿色社区也是绿色奥运会行动计划的一个重要组成部分。
    现场数百名来自客户、业主、股东、员工方面的代表对今年万通感恩日活动给予高度赞赏。他们认为，万通地产的发展战略已提出美好愿景“创造最具价值的生活空间”，现在积极倡导关注绿色环保事业，从自身做起，从小事做起，建设绿色生态的健康大社区，实在难能可贵。股东代表陈先生说，看来万通地产对公益早有自己的总体理念，而且已经做了很多很多事情。这次万通与绿色环保组织“地球村”结成战略联盟，共同致力于绿色环保事业建设，既是前瞻性地思考，又是地产行业健康发展的需要。
    针对对本届万通感恩日为何以“企业价值与社会责任”为主题并联手地球村结成战略联盟的疑问，万通地产总经理许立说，万通地产新的公益战略出台后，可以更好地以“创造最具价值的生活空间”为使命，致力于绿色环保的高档住宅与商用物业的开发。万通地产提供给客户的既是优质的“器物性的空间”，还是“绿色的生态空间”。绿色环保事业，既是地球村等著名ＮＧＯ组织的光荣事业，也是万通地产和众多企业公民的价值追求，应该成为一个普遍参与的大众行为。万通地产将建设“绿色社区”，在自己的社区内逐步推行“绿色生活方式”，让万通地产的业主朋友们首先受益。
    正如冯仑所说，“现代地产赋予消费者和广大业主的消费载体已经不单纯地是具体形态的物质产品，更重要的是要给予他们在心理和精神上的全面满足，这种基于优秀产品的服务与文化品牌的缔造是万通地产一贯的追求，也是现代地产的未来发展方向，在此，万通地产先行一步”。万通地产要做一个对社会负责任、对客户负责任、对股东负责任、对员工负责任的优秀企业公民，今年的万通感恩日活动后，将在行动上进一步落实公益环保的可持续发展战略，将绿色环保公益事业进行到底。