房地产业将成为中国未来经济的中心产业

    每到年冬都会有盘点，商家会盘点存货和收益，政府会盘点功劳与GDP，演员会盘点票房收入，运动员会盘点奖牌与名次。每到一年的终了，人们都会习惯的做个总结，并开始预测和规划新一年的蓝图。
    今年的房地产虽然不如92、93年的轰轰烈烈，却也称得上是近十年的高峰了，并且是在雷雨交加的挣扎中杀出了一条血路。
    
    从2002年开始由政府高官评论引起的“泡沫论”，在2002年末国家计委下属某所的研究报告的“理论”支持下愈演愈烈，却没有堵住已被城镇购房者用强大的需求欲望撕开的溃堤缺口，并且随着需求的拉动“泡沫论”反而成为了投资者的“垫脚石”，投资的增长“逆流而上”，再次冲高。尽管开春后曾遭遇了人类前所未见的SARS的冲击与干扰，但市场供求双方仍然如火如荼的一路攀升，用事实将“泡沫论”抛回到“泡沫论”者的怀抱。
    房地产的投资没有被“泡沫论”吓倒，但房地产的信贷增长却将“央行”吓倒了。在“泡沫”的争论尚未由政府给出明确“裁决”时，依据2002年“泡沫”理论背景的支持，“央行”将全国信贷规模高速增长的责任推给了房地产业。名义上是从控制金融风险的角度，实际上准备从土地储备、施工企业信贷、开发企业信贷和个人住房消费信贷四个方面全面断流，压缩房地产信贷。从而再次挑起了一场市场经营主体与市场规则制定者之间的争论。全国的信贷规模爆长，是个不争的事实，但严格压缩与控制信贷规模的一刀切却首先和唯一的砍在了房地产业的头上却并不科学和公平。好像只有房地产业在扩大与支撑着“央行”的信贷规模，好像只有房地产业中存在着信贷的风险。
    福布斯的排行榜在为房地产业产生“富豪”提出调查中的支持，并创造着“富豪”以腐败为生而无德获利的假说；中纪委严肃党的纪律，查处了大量的违法违轨的高官，为房地产是滋生不法行贿受贿的原罪提供了旁证；国土资源部从防止利用职权乱批乱占土地出发，严令经营性商用土地挂牌、拍卖的政策更推波助澜，将职务犯罪原因归结于土地协议出让；“央行”2月份房地产贷款的调查报告中约23%的违规信贷佐证了房地产的信贷风险和根源。
    其实房地产开发贷款仅占全部贷款规模中的16.8%，个人住房消费贷款仅占贷款规模的8.7%，合计约占信贷规模的1/4，将全国信贷规模的高速增长都归罪于房地产则显然是不合理的。而所有的与职务有关的犯罪，包括违规的批、占用土地、低价协议出让土地及违规信贷则都与房地产业本身无关，均属于政府管理与银行内部管理的问题。只能说是上梁不正，将房地产作为发泄的出口，借解决居民住房与政府“形象”工程之虚，行腐败与升官发财之实。也许除房地产之外没有任何一个产业可以让贪官们既可以有光明正大的解决人民生活困难和改造城市面貌为人民造福的招牌，又能方便的利用手中的职权将国有土地收益或金融资源转换成个人腰包中的财富。因为任何腐败都不能创造市场中的巨大需求，但市场中的巨大需求却能加速供给的需求，并且为拥有垄断性资源分配权力的官员提供了寻租的机会，土地和金融的垄断与稀却同时提高了寻租的价格和加大了腐败的获利空间。腐败向某一行业的集中，非法暴利向某一产业的集中，恰恰从另一个角度说明这个产业是在市场需求的推动下、高速增长的产业，是需要打破垄断而大力支持的产业、是风险小而安全度高的产业、是与人民生活相关并对社会贡献巨大的产业。
    “121”文件试图改变游戏规则，遭到了市场经营主体和相关管理部门的“攻击”，成为改革开放以来或者说中国建国以来首次出现的市场经营主体对政策性文件的对抗，并由此而建立了政府政策制定与市场经营主体事先对话的沟通机制。于是才出台了以国务院主管领导6月3日与发展商对话之后的国务院18号通知文件，正本清源的结束了房地产市嘲泡沫”的争论、对房地产原罪起源的争论，使房地产业成为国民经济发展的支柱产业的不争事实用国家级的文件第一次被承认和肯定。
    
    有人说今年的房地产市场是个政策年，出台的相关法律、法规最多，并影响最大的一年，但更应说今年的房地产市场是在各种政策和SARS等不可抗因素影响下飞速健康发展的一年、是政府政策制定与市场预先对话开始的一年、是市场发展引导政策导向的一年，政府行为规范和市场行为规范化开始的一年，新一届党的领导班子和政府进一步推行中国经济市场化发展的一年。
    尽管18号通知并没有直接否定“121”的执行，商行在“121”文件的约束下调整了房地产信贷的规则。但市场供求仍保持着双增长的局面，并在寻找和创造着新的机遇。WTO进程的加速使更多的境外银行可以在境内开展人民币业务，香港银行全面放开人民币业务的管制，使大量的境外银行开始弥补“121”号文件在房地产信贷和个人住房按揭信贷上的缺口，大量的挤入和占领目前国内最佳的信贷阵地，并利用国际资金的低成本优势、用远远低于国内个人信贷利率的条件大打攻坚战。信托法的出台让信托开始发挥银行所不能拥有的特殊优势，可以借银行信贷政策的调整之机略显身手。用资金信托和财产信托的两种不同方式替代债务融资和股权融资，开辟了房地产融资的另类渠道。“民生银行”也借此用信托理财变通信贷。境外地产基金同时看到了中国地产市场的希望，纷纷伸出了境外落地注册、境内委托代理，境外发行、境内合作以及入股、收购、直接投资开发等多个方面的触角和探索。使中国在股市、债市直接融资低迷和银行借贷审慎的情况，逼出了丰富多彩的几条新路，尽管可能提高了融资的成本，减少了利润的空间，但支撑着市场的发展。
    
    房地产业似乎成了一个怪物产业，似乎成了“鸡肋”。一方面政府离不开房地产业以解决居民的生活水平的提高、解决城市面貌的改善与城市化问题、解决就业和GDP的增长问题；同时另一方面又担心“泡沫”问题、“结构”问题、“金融风险”问题和“腐败”问题，恰恰表明房地产业在中国经济活动中的重要性。当房屋私有化使住房成为家庭财产的重要组成部分时，当除了人格权而使人们有的民主之外，第一次在物业管理上因财产权而使人们能够拥有选举与表决权时，房地产业将不但在物质文明的建设中，也将在精神文明的建设中成为主力军。当政府与群众对房地产业的认识重新达到统一时，房地产业将成为中国未来几十年经济发展的中心产业。
    各种房地产的论坛增加了，各种不同意见的评论增加了，一年的争论让房地产业的地位提高了，让人民的生活改善了，让中国的经济发展了，让市场活跃了；也让发展商们学会了如何在各种政策的变化和竞争中求生存，学会了如何与各种游戏规则博弈，学会了如何适应于发展环境的变化，如何团结各种力量增加市场中的竞争能力和如何为发展房地产业而努力。 
     
     
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    作者：任志强